呼和浩特青豪庭项目发展综合顾问建议书83DOC.doc

目錄 一. 呼和浩特市宏觀環境 1.1城市發展 1.2經濟發展 1.3人口變化 1.4人民生活水準 1.5宏觀政策環境 二. 呼和浩特市房地產市場分析 2.1房地產發展歷程、主要特徵及未來走勢 2.2房地產整體發展狀況 2.3 2006年房地產市場情況 2.4重點區域住宅市場研究——如意開發區 三. 呼和浩特市消費者需求調查與分析 3.1問卷採取和回收統計及情況說明 3.2問卷調查資料分析 3.3調查資料誤差評估 四. 呼和浩特市2007年房地產市場預測 4.1呼和浩特市2007年市場走勢 五. 專案區域價值分析 5.1專案區域城市功能價值分析小結 5.2區域核心板塊分析小結 5.3區域房地產專案現狀分析小結 5.4區域房地產專案市場狀況分析小結 六. 專案形象定位依據 6. 1主力目標客戶群定位 6.2產品力關鍵因素解析 七. 品牌策略和推廣進程設計 7．1引導策略 7．2策略核心 八. 品牌形象規劃方案 8.1方案一 8.2方案二 8.3方案三 8.4方案四 8.5其他備選方案 九. 廣告傳播基本思路 十. 銷售組織規劃 10.1組織結構 10.2組織功能 10.3崗位職責 10.4專案經理負責制 10.5人力資源管理 10.6計畫任務的制定與實施 10.7推廣控制及評估 10.8銷售管理與協調 10.9資訊回饋 10.10簽約及後續工作 10.11保底均價擬定 十一. 結束語 一.呼和浩特市宏觀環境 1.1城市發展 目前，呼和浩特市建成區面積已經超過150平方公里，不但遠遠超出了1974年編制的城市發展規劃，也超出了1996年《呼和浩特市總體規劃（1996-2010）》範圍。城市發展規劃落後於城市實際發展狀況，說明城市正在迅速發展。 1.1.1城市發展概況 城市規模不斷擴大，同時城市中心聚集度下降 城市在聚集與擴散這一對矛盾力的作用下，而形成不同結構。呼市在歷史、經濟、政治、市政設施等各方面原因作用下，城市規模不斷擴大，現在市區面積已經超過2054平方公里。 呼和浩特市政府已經搬遷到如意開發區；市法院、市工商局、市稅務局等已經搬遷到金橋開發區，市級商業中心主要是回民區中山西路，內蒙古大學、師範大學、農業大學等高校區集中在賽罕區。由於城市規模相對較小，政治、經濟、教育等功能區又比較分散，而且城市中心也缺乏支柱性產業，都使得城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量並不顯著，因此即使在城市聚集發展的歷史階段，在市政設施完善後，城市邊緣的發展受城市約束較弱。 1.1.2城市發展動力 城市開始進入郊區化發展階段。政治中心向東南遷移，新的經濟中心在西北部形成並逐步壯大，文化中心在城市中心地帶不變。 城市的發展受到經濟、交通、政策、人口、產業等等各種內外因素影響，根據城市經濟學以及城市地理學方面研究，當人均GDP達到2500美元時，城市郊區化發展開始；達到4000美元時，郊區化發展顯著，而在之前，城市的發展主要表現為城市的聚集作用。目前，呼市人均GDP接近4000美元。在剛剛過去的2006年，呼市人均GDP已突破4000美元，開始進入郊區化發展，加上城市中心聚集度低，政府部門強力促進，城市開始快速擴張。 政府辦公地點向城市東部如意開發區、南部金橋開發區搬遷，城市的行政中心正在向東向南偏移，在西北部，以呼和浩特市最主要的商業街——中山西路為核心，一個更具凝聚力的城市商業中心正在形成。 1.1.3城市發展規劃 呼和浩特市未來的城市發展規劃重點是改造舊的城區，建設新的城區；調整工業結構，發展園區經濟。 根據呼和浩特市的規劃，城市發展是以中心城區、衛星城和中心鎮三級體系佈局，逐步形成以中心城區為核心，衛星城為骨幹，中心城和一般鎮合理佈局、功能互補的城市群。近三年來，市政基礎設施和公用設施建設步伐不斷加快，舊城區正逐步改造，新城區開發建設進展順利，城區面積從78平方公里擴展到超過150平方公里，大大拓展了首府城市的發展空間。 中心城區要控制密度、增強功能、優化環境。積極調整第二產業結構和土地利用結構，有步驟地淘汰技術落後、污染重、有礙城市景觀的工業，逐步將部分工業企業外遷，重點發展金融、商貿、資訊等現代服務業。以園區經濟為“龍頭”拓展中心城區規模。 在市政建設方面，影響較大的二環路的建設和“兩河”改造（紮達蓋河與東河-小黑河）。目前二環路已基本建設完工，東河一期3.1公里改造在2003年全部完工,成為城市景觀新亮點，小黑河改造可望於2007年自治區成立70周年時完工。 1.2經濟發展 呼和浩特市近五年來經濟快速增長，GDP年增長率一直保持在20%以上的高位，增長速度不但達到了呼市近期最高水準，而且在全國35個省會城市和計畫單列市中也位居首位。 2005年，呼和浩特市GDP達到743.66億元，與2004年相比增長了45.2%，根據必威体育精装版的統計資料