天津天地源业青岛温泉别墅项目市场调研报110页2007年.doc

天津天地源置业青岛温泉项目 市场调研报告 上海鹏翔房地产营销策划有限公司 青岛分公司 2007-9-24 目录 第一章 宏观市场分析 1 1．青岛市及区域宏观经济环境评析 2 1.1青岛行政区划及概况 2 1.2青岛市及重点区域国民经济总体水平 2 1.3产业状况 4 1.4居民家庭收入及消费分析 6 2．青岛房地产发展现状与趋势 8 2.1青岛市房地产开发投资分析 8 2.2青岛市及主城各区房地产开发施竣工分析 8 2.3青岛市房地产开发交易情况分析 9 3．城市规划 10 3.1青岛城市总体规划状况 10 3.2青岛市产业布局规划 12 3.3即墨市区域发展规划 13 3.4青岛新东部发展规划 15 第二章 中观市场分析 22 1．区域市场现状及其趋势判断 22 1.1即墨人民生活状况 22 1.2即墨及周边的工农业发展状况 22 1.3即墨及周边的经济特点，主导产业 22 2．即墨及周边房地产市场发展状况 24 2.1项目所在地的居民住宅形态及比重 24 2.2短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 24 2.3即墨及周边的房地产发展历程及现状 24 2.4即墨及周边的房地产现有市场供应量 26 2.5即墨及周边的房地产潜在市场供应量 26 2.6即墨及周边商品住宅价格走势分析 26 2.7商品住宅客户构成及购买心态分析 26 3．消费者研究 26 3.1即墨及周边商品住宅客户详细分析 26 3.2即墨及周边商品住宅客户购买行为分析 27 第三章 项目自身研究 28 1．宗地位置 28 1.1项目宏观区位 28 1.2项目中观区位 30 1.3项目微观区位 31 2．宗地现状 32 2.1四至范围 32 2.2地势状况分析 32 2.3地面现状 33 2.4地面现有居民情况 33 2.5土地的完整性 34 3．项目周边的社区配套 35 3.1周边3000米范围内的社区配套 35 3.2宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 39 4．项目周边环境 40 4.1治安情况 40 4.2空气状况 40 4.3噪声情况 40 4.4污染情况 40 4.5危险源情况 40 4.6周边景观 41 4.7风水情况 41 4.8近期或规划中周边环境的主要变化 42 5．规划控制要点 43 5.1经济指标分析 43 5.2项目容积率 43 5.3建筑密度 43 5.4控高 43 5.5绿化率 43 6．土地价格 44 7地块初识小结 44 第四章 市场分析 45 1．区域住宅市场成长状况 45 1.1区域住宅市场简述 45 1.2区域住宅市场各项指标成长状况 45 1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 46 2. 区域内供应产品特征 47 2.1各档次产品供应状况 47 2.2各档次产品的集合特征 60 2.3区域内表现最好个案状况 61 2.4未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 66 2.5本案在区域市场内的机会点 66 2.6结论 67 3. 区域市场目标客层研究 68 第五章 综合分析与建议 69 1. 优势 69 2. 劣势 69 3. 机会 70 4. 威胁 70 5.营销焦点问题 71 第六章 目标市场定位及产品定位 72 1．市场定位 72 2．目标人群特征/来源区域/行业特点 72 2.1特征 72 2.2来源区域 72 2.3行业分布 72 ３．初步规划设计思路 72 3.1设计概念 72 3.2主要产品类型 73 3.3节能和环保型建筑材料选用的考虑 76 3.4生产新型、别具一格产品的可能性 76 4．规划设计的可行性分析 76 4.1土地本身特征对产品设计的影响和考虑 76 4.2周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑 76 4.3周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑 76 5.开发节奏 77 第七章 投资收益分析 78 1．经济指标 78 2．投资支出预测 79 3．利润核算 81 第八章 青岛及即墨房地产开发流程及费用 82 1．青岛房地产市场交易流程、即墨房地产市场交易流程 82 2．房地产开发流程图 84 3．房地产开发流程及费用 85 4．配套工程工作流程 85 5．临时水电工程申请工作流程 85 6．燃气工程、供热工程申请工作流程 88 7．弱电工程申请工作流程 88 附录 89 附录1：青岛各行政区域简介 89 附件2：鳌山组团规划 93  第一章 宏观市场分析 [研究说明] 区域划分标准：按照青岛市行政区划进行划分，青岛市现辖5市7区，即胶州市、胶南市、即墨市、平度市、莱西市5个县级市，以及市南、市北、四方、李沧、城阳、崂山、开发区7个区。 区域抽样标准：根据开发区地理位置和房地产发展状况，选择交通能够辐射到和房地产价