南京潜山别院别墅项目营销推报告55PPT40M.ppt

潜山别院之大势所趋 开篇：紫金情结 紫金山：南京城的中心花园 紫金山独特魅力引来豪宅扎堆 2006，城市新贵向紫金山看齐 20亿元巨额投入提升豪宅板块含金量 紫金山周边成公园天下 紫金山绝版景观房的升值前景：物以稀为贵 潜山别院之马群印象 开篇：马群影象 马群因明朝洪武皇帝在此设立牧马机构牧养御马而得名。 出中山门，上沪宁高速连接线，驱车5分钟就到达了马群，为南京市东部重要交通节点。 后篇：规划发展 南京市城市总体规划将其作为南京东大门列入主城范围，规划有马群新城区。 马群发展四大优势： 环境资源优势 区位交通优势 基础设施优势 生活、人居优势 潜山别院之诸侯割据 潜山别院之天地图腾 潜山别院之谋定后动 潜山别院之民国回归 潜山别院之决胜千里 潜山别院之君临天下 潜山别院之感官映像 后篇：运筹帷幄 花园洋房的设计 在建筑细部上体现民国建筑的元素 用材用色上凸显沉稳、内敛的气质 后篇：运筹帷幄 传统院落 … … 院落建筑 “院落在建筑里”——把公用空间变成私有空间，加大别墅私家庭院的面积。 后篇：运筹帷幄 风雨连廊 景观轴线，将几个组团有机串连起来。 与民国建筑相呼应，营造空间感受。 人车分流，提供更人性的安排 后篇：运筹帷幄 照壁 入口处设置，显现大家宅院的气度 项目文化形象的展现 人车分流，各有天地 后篇：运筹帷幄 水系 水景围合联排别墅，独然一统，保证私密性 山水交融 淙淙溪水，营造恬然意境 后篇：运筹帷幄 景观小品 整个建筑群的点睛之笔 营造民国意境必不可少的点缀 后篇：运筹帷幄 酒店式公寓 —— 45－50平方，约660户 花园洋房（一期） —— 120-140平方，40％；140－160的跃层户型，40％； 二期视市场及一期销售情况确定 联排别墅 —— 230平米左右，约48户左右 后篇：运筹帷幄 经济效益 投资风险 财务成本 均衡考虑 开发周期 市场消化速度 品牌形象树立 18-20个月 开篇：销售构想 分期推盘，差异定价，随市提价 销售策略 销售序列 A:闲窗 D:花样年华 C:东篱 B:潜山堂 * 后篇：紫金东麓三足鼎立 马群 仙林 麒麟 开篇：诸侯盘点 天泓山庄 钟山美庐 东郊晶典 钟山高尔夫 紫金马术场 马群区域 麒麟区域 银河湾 麒麟山庄 华汇康城 东郊小镇 麒麟锦城 仙林区域 新街坊 栖园 汇杰文庭 依云溪谷 山水风华 赛世香樟园 东方天郡 新城·尚东区 后篇：实力比拼 整体档次较高，形象和口碑较好，产品走高端路线，以别墅项目为主，主要吸引城区客户。在售仅天泓，花园洋房均价8000，叠加别墅11000。其余均在下半年上市。 马群区域 产品丰富，均处于开盘或强销期，销售情况良好，各家月均消化50套以上。洋房均价6000－6500左右，别墅近8000。板块内消化客户，对城区吸引相对较弱。 仙林区域 大盘优势，以普通多层、小高层住宅为主，目前销售价格4000左右，以低价吸引城区客户。 麒麟区域 开篇：战力初探 西隔环陵路与紫金山相邻，南侧为宁杭公路。 占地93644.8平米，建筑面积114246平米，容积率1.22，建筑密度28％，限高18米，公建部分建筑面积2500平米。 紧邻地铁2号线高架，距离地铁五棵松站不足50米。 已拆迁完毕，土地基本平整。 后篇：战力判定 S 地铁2号线 * 紫金山 * 多层 * 马群老街 W 地铁高架 * 宁杭公路 * 地块狭长 * 建筑限高 O 马群老街改造 * 地铁2号线开通 * 市场短暂空缺 T 板块上市量大 * 天泓实景销售 开篇：竞争解析 剩余房源小高层、高层、叠加别墅，面积150－240平方。 天泓山庄 容积率0.4，100余套，全部独栋、联排别墅，07年上市。 钟山美庐 容积率1.35，高档住宅，打造环保节能社区，计划6月上市 东郊晶典 花园洋房为主力产品。 紫金马术场 同类产品，差异化竞争 同质产品，特色化竞争 后篇：出师有名 时间的子