山东烟台鲁商置业凤凰山别墅项目发展建议2P2010年.ppt

uuuuuu 2、细节提升溢价 联排产品做出独栋感觉 平面示意 示意2-平面对拼 2F 3F 2F 3F 示意1-平面错拼 龙湖： 洋房都能做出独栋别墅的风采！ 联排，也能！ 示意3-立面浑然交融 1、方法一：两户山墙不直接相连，或将一侧建筑山墙作院墙，产生独栋别墅感受；相邻两户之间用构筑物相连，符合联排的规划条件； 2、方法二：设计类似独栋别墅风格的外立面和造型，以外立面、院落、户型格局的丰富化，提升产品的品质感和独属性。 3、以联排别墅报批，保持容积率。 多重庭院的价值 对于别墅物业，土地价值大于物业价值。 减小公共空间面积，扩大庭院面积，使之成为私有资源。 庭院一 庭院二 庭院三 庭院五 庭院四 多重庭院包括： 前院、后院、侧院、中庭（内院）、入户院 别墅业主对庭院的需求，已不再局限于原有私家花园植树种草，而要求有更优美的景致，与室外有更多的可互动空间。 注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性 2F做主卧 1F做餐厅 露台 客厅 娱乐间 “灰空间”通常利用观景露台进行处理。 过度空间非常强调尺度和变化，实际的效果是大大加强了居者对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台。 山资源的占有 情趣空间的布置，将竖向坡度化作视觉和生活。 山地地形的引入，使自然特色为景观服务。 1、将地坪切面强化，赋予美化性的处理。 2、地用坡地的标高变化，赋予植被的层次感。 3、木栈道和回廊的应用。 4、建筑物的台地造型与地形高差的融洽设计和结合。 3、山地别墅创新 通过高差为各层规划院落空间，增强别墅感觉，消除拥挤感 一层通过花园、下沉式庭院、地下室，室内错层的处理营造别墅感。 二层通过入户花园、露台、阳台提高别墅感。 与传统联排别墅相比，每户都有别墅特质符号，整体别墅感很强。 建筑 前庭园 道路中心线 后庭园 入户桥 吊脚楼 露台 首层赠送半地下室 万科十七英里 北立面图 东剖面图 台地产品增强别墅感受，尽量做到户户有山景，生活有天地 退台形成院落 山，与墅的融合，一体化自然设计。 1、利用地形高差，组织不同入户层和不同交通组织方式，形成容积率相对高的别墅感。使建筑在自然的退台中户户拥有院落。 2、尽量做到户户有山景，通过拉开高差，甚至做到地下室借到山景。 3、通过对不同高度的地段的架空处理，使其在变得平和的同时充满了层层递进的动感和美丽。 Part4 总体推广策略 2、切入策略 1、推广调性 3、价格预估 附、推广预算 4、分段排期 1、推广调性 山不在高，有仙则名。 -刘禹锡 空山新雨后，天气晚来秋。 -王维 山不厌高，海不厌深， 周公吐脯，天下归心。 -曹操 高山仰止，景行行止。 -孔子 但得苍生俱保暖，不辞辛苦出山林 -于谦 具有了向上的力量，才能一眼望到山外的大地，蜿蜒的长河，人类精神的进步。 -罗曼罗兰 在山泉水清，出山泉水浊。 —杜甫 在完成了项目价值体系的构建后，还要说： 山居的生活，有其独特的精神品味。 如果将其性格，进行拟人化，那么， 他是 陈道明。 知性的， 智慧的， 大气的， 内敛的， 成功的， 富有的。 本项目，山居的形象-- 我们不过于讲别墅产品本身，大家都知道别墅是啥； 我们不单单讲山，烟台市多山，山上房子很多； 我们不单单讲生活方式， 孤立的生活方式，并不能承担我们楼盘的所有价值。 纯粹半山别墅，只有八十八栋 推广语提议-- 仁者，才懂得山的智慧 睿智的，山韵的，原生的 偏重产品 偏重精神 偏重环境 你好，稍等；我在山上。 偏重生活方式 半城·半山·纯墅 主推 将山的价值、客户生活、城市尺度，进行统一 项目主题-- 在主题的统一下， 以推广语辅之，或随推广阶段进行侧重 不同的侧重点 2、切入策略 项目切入 时间进程 侧重程度 价值切入 价值深化 拉近距离 横空出世 风云又起 推波助澜 醍醐灌顶 勇往直前 持续推广 侧重“产品” 纯粹半山别墅，只有八十八栋。 首次高调亮相， 传播楼盘基本信息， 打开知名度。 侧重“生活方式” 你好，稍等，我在山上。 迅速推出第二次高潮， 推出生活方式， 赋予项目以价值高度。 侧重“精神” 仁者，才懂得山的智慧。 沉稳推出小高潮， 深化解释生活方式， 拉近项目与客群的距离。 侧重“环境” 睿智的，山韵的，原生的。 推广全面展开， 项目一步步深入客户， 全面展现楼盘价值。 物质层面的推广，与精神层面的推广，交织而兴，层层推进，展示项目的立体价值。 最好不走先提“生活方式”的切入方式， “悬念营销”虽然是出奇兵， 但具有较大风险。 前期推广 认购及开盘期 正常消化期 要有精而准的常规推广，但特定的推广方式也很有杀伤力。 网络 报纸\杂志 活动营销 电台\电视 人群数据库推广 户外 圈层推广 高端场所物料 点对点直