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商品房销售的财务与税务处理 　　房地产开发企业“生产制造”的产品是“商品房”，具有商品的一般特性，因此，房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》的有关规定。根据《企业会计准则——收入》的规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，又没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 　　对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。国家税务总局在《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 　　根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。 　　在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元。 　　借：银行存款　　贷：预收账款 　　只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入“预收账款”。 　　通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要纳税。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认条件，需要按税法规定纳税。 　　收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙之前，除印花税外，全部记入“应交税费”有关具体税种项目下。 　　承上例，假设该房地产开发企业销售商品房需要缴纳以下税款：5%的营业税；以缴纳的营业税为基础缴纳7%的城建税、3%的教育费附加和2%的地方教育附加；按预收房款总额缴纳万分之五的印花税，同时按规定预缴土地增值税。那么，该房地产开发企业在次月15日前要到主管税务机关申报缴纳相关税收，并做如下会计处理： 　　借：应交税费——应交营业税 1500000 　　应交税费——应交城市维护建设税 　　105000 　　应交税费——应交教育费附加 45000 　　应交税费——应交地方教育附加 　　30000 　　应交税费——应交土地增值税650000 　　管理费用——印花税 15000 　　贷：银行存款 2345000。 　　在交付钥匙之前，所有收到的预收购房款都按上述方法进行会计处理。 　　建议房地产企业会计人员对销售过程中所有的购房款都通过“预收账款”来核算，达到交房条件时再从“预收账款”转入“主营业务收入”，这样便于今后分析、比较。 　　假设2016年5月底累计预收购房款22000万元，2016年6月交付钥匙的商品房补收购房款950000元，假设交付钥匙的这部分商品房面积为12190平方米，单位售价5000元。 　　借：银行存款 950000 　　贷：预收账款 950000 　　借：预收账款　　贷：主营业务收入 　　预收房款纳税时会计处理同上。 　　假设整个项目从预售到交房过程，相关税率没有发生变化。 　　对结转收入部分，必须将已缴的相应营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加和土地增值税转入“营业税金及附加”。 　　借：营业税金及附加 4632200 　　贷：应交税费——应交营业税 3047500 　　应交税费——应交城建税 213325 　　应交税费——应交教育费附加 　　91425 　　应交税费——应交地方教育附加 　　60950 　　应交税费——应交土地增值税 　　1219000。 　　假设经具体的成本核算确定，该小区普通住宅单位成本3900元，商铺的单位成本4200元。通过“开发产品/普通住宅”、“开发产品/商铺”核算。 　　结转销售成本： 　　借：主营业务成本　　贷：开发产品——普通住宅 　　要说明的是，楼盘在开盘时，通常会搞促销活动，以金卡、会员卡等名义收取有购房意向者诚意金。由于没有签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，有购房意向者可能最终签订购房合同，也可能因不签订购房合同而要求退款，因此收取的这部分款项可通过“其他应付款——诚意金”来核算，以购房人姓名作二级核算科目。这部分诚意金是否缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税，由于各地执行政策不一，需要与主管税务机关沟通才能确定。 　　针对预