浅谈公积金贷款和其风险防范.doc

浅谈公积金贷款的风险及防控 住房公积金贷款一向被视为较安全的优良贷款品种，公积金贷款的对象是以单位为其连续缴存公积金为前提条件，具有固定单位和稳定收入的在职职工。近年来连续几次利率调整，公积金贷款的政策优势越来越明显，住房公积金贷款为解决广大缴存人的住房需求起了很大的作用，但是，在贷款发放的同时，也存在着多种风险。作为一项中长期贷款品种，其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。因此，必须采取各种有效措施来降低风险，保证住房公积金中心和贷款人的利益。 一、什么是住房公积金贷款 住房公积金个人贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。 二、铁路住房公积金贷款审批条件及流程 郑州铁路公积金贷款的主要对象是缴存公积金的铁路局职工，贷款的主要房屋种类有郑州商品房、郑州二手房、异地商品房、异地二手房、铁路集资房。 申请铁路住房公积金贷款条件 借款人已连续、正常、足额缴存住房公积金6个月以上； 收入确定，信誉良好、有偿还贷款本息的能力； 借款人及配偶没有尚未结清的住房公积金贷款、数额较大的其他债务或正在为他人提供贷款担保等； 本地商品房、本地二手房和铁路集资房同意按住房公积金管理中心的方式进行担保，外地房子签完借款合同后到当地房管局做抵押。 贷款额度 首次使用住房公积金贷款购房的家庭，郑州商品房、异地商品房、铁路集资房的贷款金额不高于所购房产总价的70%，郑州二手房、异地二手房的贷款金额不高于所购房产总价的60%。 第二次申请住房公积金贷款购房的家庭，贷款金额不高于所购房产总价的50%（须结清上笔贷款满一年）。 暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。 借款人单笔最高贷款额度不超过45万。 具体贷款额度依据上述规定结合借款人贷款年限、家庭收入确定。 贷款期限 房龄加上贷款年限不超过30年 最长年限均不超过职工本人退休年限（男性60岁，女性干部55岁，女性工人50岁），具有高级技术职称的可延长5年。 贷款利率 贷款利率按中国人民银行公布的住房公积金贷款利率执行，遇国家调整利率时，已放款的当年不调整，于次年1月1日起自动执行必威体育精装版利率，已签订贷款合同未放款的执行必威体育精装版利率；购买家庭第二套住房的，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。 办理流程 借款人带齐资料到公积金大厅初审窗口进行资料审核； 初审合格后拿着相关资料到委托贷款银行窗口编号，签订借款合同。 郑州商品房、铁路集资房到指定的担保公司窗口进行担保（郑州二手房先到指定担保公司担保、评估、过户等相关手续再到公积金大厅指定银行签借款合同），异地商品房和二手房回当地房管局根据当地要求办理抵押。 郑州房子做过担保过后（异地房子做好抵押过后把抵押证送到委托银行），委托银行进行后台审核录入无误后交予公积金再次审查各项信息无误后，银行开始放款，借款人于放款次月20日开始还月供，第一个月存两个月以上月供。 另外郑州做担保的，担保公司会电话通知借款人领取《委托贷款合同》，《抵押合同》。 三、公积金贷款可能遇到的风险 住房公积金贷款风险是指公积金管理中心与借款人在发生借贷业务的行为过程中所遭受的导致公积金管理中心借款本息不能收回的可能性。贷款风险是客观存在的一种经济现象，它贯穿于贷款从发放到收回的全过程，深受各种各样的主、客观因素的影响。住房公积金贷款作为一种长期的低息贷款，其贷款期可长达30年。随着贷款期愈长，管理中心所承担的风险愈大。贷款的风险将直接威胁管理中心自身的发展和生存。究其原因，主要有以下3个方面： （一）借款人方面的风险 个人借款用于住房消费，如果不按期还款便产生了风险，风险产生的原因有两种：①主观原因，即借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还款；②客观原因，即借款人因失业、伤残 、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还款。 （二）开发项目的风险 开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和公积金管理中心的权益受到侵害。 （三）公积金管理中心在办理贷款过程中的内部管理风险 即管理中心工作人员、委托银行和担保公司在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素，对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理，最终导致了不良贷款的产生，给中心造成了无法追偿的损失。如，对借款人情况审查不严；对开发项目手续是否齐全、工程进度是否符合要求审核不严；担保机构保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要