【基础教材】房地产基础知识.ppt

一、项目简介时 1、会使用到的专业术语 2、会使用到的建筑知识 1、专业术语 房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。 土地使用权出让年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。 1、专业术语 三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。 七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。 房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场； 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。 1、专业术语 期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，所出售的商品房。也称“楼花”。 现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办好所售商品房的整体产权，与消费者签订购房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 多层：6层以下（含6层）的住宅。 小高层：7-12层之间设有电梯的住宅。 高层：12层以上，建筑高度在100米以内设电梯的住宅。 花园洋房：以四层为主，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，它具有部分别墅的优点，又不完全脱离城市的繁华和便利。 别墅：一般分为独立别墅、叠加(别墅共四层、一梯一户、共两套)、双拼(别墅共两层、一梯两户、共两套)、联体别墅(建筑共两层、由三套以上的别墅相连)四种。 2、建筑知识 用地性质：指规划用地的使用功能，如商业用地或住宅用地。 用地面积：指规划地块划定的面积。 用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。建筑应按照相关规定退红线施工。 绿地率：指城市一定地区内各类绿化用地总面积（屋顶绿化不计入内）占该地区总面积的比率。 容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。即容积率=总建筑面积/建筑用地面积 建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率，即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。 楼间距： 指两栋住宅之间的水平距离。 日照间距：指楼间距与楼高之比。南昌新城区多层住宅日照间距比例不小于1：1，旧城区多层住宅不小于1：0.7。 2、建筑知识 按照房屋的建筑结构分类 A、砖混结构：用砖砌的墙作为主要承重，墙体均不能移动或镂空，在房屋装修时不如框架结构的好用，但建筑成本相对低廉。 B、框架结构：承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔墙可随意拆掉而不会影响房屋质量。 C、剪力墙结构：剪力墙即钢筋混凝土修筑的墙体，一般用于高层建筑，是利用建筑的内墙或外墙做成剪力墙以承重，抗震性好。剪力墙的间距一般为3~8米，使用建筑平面布置和使用要求受到一定限制，对较大空间的建筑通常难满足其要求。 2、建筑知识 建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。由两部分组成：套内建筑面积、分摊的功用建筑面积。 套内建筑面积：三部分组成——套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套内使用面积：房内实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。 公摊系数：公摊面积与套内建筑面积的比率。 凸窗：离地约