2011年7月 房地产投资信息月报.doc

一、国家宏观经济政策 国务院：二三线城市房价上涨过快须限购 国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议称，当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。 会议还要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，确保分配公平公正、管理科学有序；房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归。 评论：当前阶段，研究政策比研究房地产市场运行规律更为重要。 央行再度加息25个基点，房贷利率升至近10年来最高 央行宣布，自7月7起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息。 此次加息完全在市场预料之中，当前经济增速放缓相对温和,经济增长势头依然强劲,通胀处于高位,加息是必然的。然而此次加息并没有采取市场上普遍预期的非对称方式，本次加息除了活期存款利率不动之外，其他存贷款利率都加了0.25个百分点。此次加息后,一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%。本次加息0.25个基点之后,5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。 评论：加息的主要目的是抑制通货膨胀，但对房地产产业带来了巨大的影响。 个税起征点提高到3500元，9月1日起施行 十一届全国人大常委会第二十一次会议6月30日表决通过关于修改个人所得税法的决定。法律规定，工资、薪金所得，以每月收入额减除费用3500元人民币后的余额为应纳税所得额，工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为3%至45%；修改后的个税法将于9月1日起施行。 以月收入4500元为例，假设每月需缴纳三险一金费用800元，按照必威体育精装版个税起征点计算，需缴纳个人所得税6元。而目前的2000元起征点需缴纳个税145元，节省139元。此次修改个税法是自1994年现行个人所得税法实施以来第3次提高个税免征额。2006年，免征额从每月800元提高到1600元；2008年，免征额从1600元提高到2000元。这次减税额是最大的一次。 评论：85%的人不赞成3000元作为起征点，最后促成了起征点提高到3500元，这是民意的力量。但起征点提高后，免征所得税的人群如需购房，无法出具纳税证明。 二、行业动态 1、土地市场 上半年土地出让收入缩水，下半年恐难回暖 土地市场在今年上半年中，仅1月份借去年年底的推地高峰出现了一波供地小高潮，后期即持续保持低迷态势。据记者了解，下半年各地供地压力更大，但由于对后市判断的不明确，开发商拿地热情依然没有明显回升。而土地出让收入的大幅缩水对于依赖土地财政的地方政府来说，无疑压力巨大。 2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，同比下跌了5.5%。而2010年全年全国土地出让金高达2.9万亿元。今年上半年土地市场持续冷淡，市场热情不高，今年土地出让收入明显下降。今年上半年，土地出让金额最高的前十个城市总土地出让金额达2856亿元，占今年上半年总土地出让金额的38%。其中上海位列第一位，土地出让金额为492.71亿元，但同比下降达22%。北京以303.58亿元的土地出让收入位列第三，同比下降达52%。 下半年土地市场大幅回暖的可能性并不大。目前开发商的共识是，加速销售、尽快出货是首要任务，其次才是拿地。随着资金链越来越紧张，开发商会更省着花钱，只有在地价出现较大回落的时候，才会伺机出手。 评论：从目前情况来看，政府已减少住宅用地推地速度，推出较多工业、商业用地。 北京CBD核心区地块流标 “神仙招标”投标违法 北京市土地整理储备中心8日发布公告称，“中信联合体”投标文件中的有关内容违反《中华人民共和国商业银行法》的规定，投标行为属无效投标，Z11地块按流标处理。 7日，新华社“中国网事”栏目发出《网曝“北京CBD核心区土地‘神仙’招标”调查》一文指出，中信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联合体作为北京市CBD核心区Z11地块的唯一买家，其报价26.32亿元与北京市土地整理储备中心的标底价格一模一样，这一事件引起各界高度关注。 8日，北京市土地整理储备中心发布公告称：“由于Z11地块只有中信银行股份有限