工商银行X市分行房地产项目贷款风险管理.doc

工商银行X市分行房地产项目贷款风险管理 第3章工商银行X市分行房地产贷款风险管理现状与分析 3.1 X市房地产市场的发育程度及影响因素 3.1.1房地产开发与商品房交易以及国家经济形势相关 房地产开发与商品房交易很大程度还上受到政府政策的控制，与国家经济 形势紧密相关，政府对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模 和金融的控制，或者新税务政策的制订，都可能对房地产行业形成风险。如2008 年12月，国务院出台购房营业税新政策，对贷款购买第二套及以上住房的贷款 利率进行松绑，由各家商业银行自主确定；对住房转让环节营业税暂定一年实 行减免政策。个人购买普通住房2年（含）以上转让免征营业税；2年以内转 让的，对差额部分征收营业税，对住房的交易转让环节大开绿灯。2011年1月， 国务院出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对贷款 购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%(2010年为50%)，贷款利率不低 于基准利率的1.1倍，在实施过程中对三套及以上住房暂停发放贷款，限购限 贷政策进一步升级。2013年2月，国务院出台五条调控措施，明确二手房交易 要严格按20%征收个人所得税，国家近年来的历次调控政策均对房地产行业产生 重大的影响。 2012年，全国房地产开发累计投资7.18万亿元，同比增长16.2%。全国商 品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%， 办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。全国商品房销 售额6.45万亿元，增长10%，其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增 长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。另外，全年新开工建设城镇保障性 安居工程住房781万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房601万套。2012 年，货币政策适度放松，央行在2012年2月和5月分别两次下调存款准备金率， 下调幅度均为0.5个百分点；6月和7月期间，央行两次下调存、贷款基准利率， 适度宽松的货币环境让房地产行业的融资环境较2011年有所好转。13 3.1.2房地产市场主要是地区性的市场 虽然政策的调整为全局性的，但从影响波动看，房地产市场的地区性差异 较大，当地的经济发展水平与居民收入对市场的影响较大，不同地区具有明显 的差异，与当地的供需数量结构、供需结构有较大关系。以X市地区为例，2008 年以来，受全球金融危机影响，国内房地产市场急剧变化，部分一线城市房价 下跌，商品房成交量下跌。该地市为三线城市，受调控影响较大城市幅度要小 的多，当时市政府加大控制，整顿市场秩序，，加大保障性住房建设力度，扩大 了廉租住房保障范围，并出台税费优惠政策，降低了商品房和二手房交易环节 税费，住房二级市场明显活跃。2009年-2010年，该地市房地产市场呈现量价 齐升的态势，受当时国内环境一定影响，但主要仍是当地的市场基础稳固因素， 整体看，房地产市场基本健康。 2012年X市国民经济保持平稳较快增长，实现地区生产总值(GDP)2230.56 亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。其中第一产业增加值244.39亿元， 增长5.2%；第二产业增加值1208.65亿元，增长14.7%；第三产业增加值777.52 亿元，增长10.2%。三次产业比例由上年的11.8:54.3:33.9调整为 10.9:54.2:34.9。固定资产投资完成1401.62亿元，增长23.4%。其中，第一产 业投资21.07亿元，下降16.6%；第二产业投资725.45亿元，增长29.6%，其 中工业投资703.92亿元，增长28.9%；第三产业投资655.10亿元，增长30.4%。 三次产业投资比例由上年的2.2:55.2:42.6调整为1.5:51.8:46.7。其中，第三 产业投资增长高于全市投资平均增幅7.0个百分点。基础设施投资119.1亿元， 增长35.4%。工业投资中，技术改造投资420.2亿元，增长19.7%。新兴产业完 成投资100.7亿元，同比增长41.0%。固定资产投资规模亿元以上施工项目401 个，增长47.4%，完成投资654亿元，增长65.8%。 房地产开发投资完成141.31亿元，增长20.1%，其中住宅投资112.88亿元， 增长17.7%。房屋施工面积1514.76万平方米，同比增长11.6%，其中住宅施工 面积1244.38万平方米，同比增长5.4%。商品房销售面积432.5万平方米，同 比下降3.9%。商品房销售额152.86亿元，同比增长3.8%。 3.2工商银行X市分行房地产贷款风险管理现状 3.2.1工商银行X市分行房地产项目贷款数据指标情况 工商银行X市分行房地产项目贷款情况与当地房地产行情的发展趋势基本 一致，该行根据当