家和房地产公司税收筹划.doc

家和房地产公司税收筹划 三、家和房地产开发公司税收筹划业务流程及空间分析 (一）家和房地产开发公司简介 家和房地产公司注册在银川市，成立于2012年2月，是隶属于集团公司的 主体企业，集团公司具有港资背景。 2011年11月，旗下间接全资附属公司中国海外银川与独立第三方关联人亿 群及锡华实业，三方合作以39. 91亿人民币（约46.4亿港元）成功投得11幅银 川市南部，占地面积135.1万平方米，约合2000亩的土地。三家企业成立开发 公司来运营该项目，注册资本8.4亿元，集团公司、亿群及锡华实业持有的股权 分别为70%、20%和10%。 公司开发项目“家和国际社区”，位于银川市水源的最上游，产品规划涵盖 湖畔蜜群、花园洋房、阔景小高层、湖景高层、商业集群、商务写字楼及精装修 公寓7个系列。2013年开发、在建、在售项目2个，分别为“莲湖花园一区” 和“莲湖花园二区”。“莲湖花园一区”总投资30亿元，占地面积24万平方米， 总建筑面积40万平方米，物业形态为别墅、花园楼房、普通住宅和商铺，其中 普通住宅10万平方米。“莲湖花园二区”总投资26亿元，占地面积18万平方米， 总建筑面积为50万平方米，均为普通住宅。 小区内环境优雅，有集团公司下属的专业物业公司管理小区物业，停车位按 1:1比例配置。 (二）家和房地产开发公司项目开发业务流程 房地产开发模式有一体化模式和专业化模式两种。一体化模式即开发商从买 地、建造、买房、管理全程参与房地产开发流程。专业化模式是房地产开发的各 个环节，分别由专业的公司完成。家和房地产开发公司属于一体化开发模式，从 与国土部门签订土地合同开始，到开发建造、预售房屋、竣工验收、物业管理， 参与整个开发项目。对于财税人员来说，重点是10个关键环节，而与税收筹划 有关的重点环节是6个。下面是简化了的公司房地产项目开发流程图，浓缩了税 收筹划重要的信息，实际的开发流程图远比这个复杂。 本文将（1)签订土地出让合同、（2)设立项目公司、（3)发改委立项、（4) 用地许可证、（5)工程规划许可证归纳为第一阶段，前期准备环节；（6)施工许 可证归纳为第二阶段，建设开发环节；（7)预售许可证、（8)梭工验收、（9)交 房归纳为第三阶段，销售交易环节；（10)房屋自用或是出租归纳为第四阶段， 保有环节。其中，与税收筹划有密切联系的是（1)签订土地出让合同、（2)设 立项目公司、（6)施工许可证、（7)预售许可证、（8)竣工验收、（10)自用出 租。 (1)签订土地出让合同。随着土地市场化改革的不断推进，土地成本在家 和房地产及集团公司中支出的比重不断提高，约占20%—50%，并有进一步上升 的趋势。集团公司签订土地开发合同后，不是直接过户至家和房地产开发公司名 下，而是通过补充协议的方式，过户至公司，减少一次会被认为是销售行为的合 同签订，以降低印花税的缴纳。同时，市场经济条件下，由于各种目的转让土地 的交易也存在着，家和公司如何运作资本以降低税负，是财务值得关注的问题。 (2)设立开发公司。为了分散开发项目的风险，集团公司会选择设立具体 开发公司的方式运作。联系税收筹划，设立分公司还是子公司、注册地的选择、 资本弱化都是家和房地产开发公司设立之初就需要统筹考虑的问题，且直接影响 到日后各个环节税收筹划的设计。 (3)发改委立项。这个环节与公司融资密切相关，立项批复中的投资总额， 是金融机构能够提供贷款的重要依据。据研究，房地产业与银行业高度相关，直 接或间接从银行融资的比例高达房地产项目投资额的55%[5],家和房地产公司亦 如此。这个环节虽与房地产税收筹划关联不大，但可以引申一个问题，就是家和 房地产公司从金融机构借款产生的利息费用该如何筹划。 (4)建设用地许可证。它是规划部门颁发的，核定土地用途和用地界线的 法律依据。对于财务人员来说，是贷款审批的条件之一。 (5)建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证，意味着建设工程符 合城市规划的要求，得到了政府部门的认可。从财务工作的角度看，项目可以进 行实质性的贷款授信审批。 (6)建设工程施工许可证。这是受托建筑单位符合施工条件，允许开工建 设的批准文件。本文认为这个环节与房地产税收筹划有密切的联系。尽管家和房 地产开发公司不直接开展施工活动，但是可以根据经营策略，选择分包、合作建 房等方式进行，且承包合同签订的内容，都是公司税收筹划的难点和热点问题， 直接关系到企业所得税和土地增值税扣除项目的计税成本。 (7)预售许可证。公司取得预售许可证，表明销售房屋得到了政府部门的 许可，资金由流出转到了流入。家和房地产开发公司策划多种方式销售商品房， 比如折扣、送空调、举办晚宴等，哪种方式对税收筹划最有利；售楼处、样板房， 物业管理模式如何设计能降低公司的税负，都是