“左邻右里”项目二期产品.doc

“左邻右里”项目二期产品建议报告 导 言： 真诚感谢中浙房地产公司的厚爱,予以本公司参与“左邻右里”二期工程建议讨论，我司全体同仁为贵公司领导的战略眼光与胆识深表敬佩！ 本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则，我司全体同仁以明确的目标积极承接“左邻右里”全方位的市场调研及市场定位、二期规划建议工作。从而提供一个全面的项目市场发展的方向性思考，以便为贵公司决策层提供参考。 我们坚信： 通过双方的紧密协作，凭借整合相关行业优势资源、强强联手，把该项目打造成为南京地产界的“明星楼盘”，塑造“左邻右里”的知名品牌，树立优秀企业形象，为贵公司纵横地产天下贡献绵薄之力。 目录： 区域住宅市场现状与竞争分析 1、板块分布 2、重点竞争楼盘分析 3、板块结论 项目SWOT分析与战略突破 1、项目住宅部分SWOT分析 2、主力目标客群锁定 3、主力目标客群价值取向 4、主力目标客群行为特征 5、主力目标客群财富特征 6、主力目标客群购买动机 7、购买诱因 8、市场战略突破 [ 结 论 ]： 项目总平面图规划调整建议 项目景观建议 项目（二期）户型建议 区域住宅市场现状与竞争分析 1、板块分布 A）核心板块 ■□ 岔路口板块 地域范围：岔路口地区是江宁与南京的门户，是江宁区通往市区的必经之路，离南京主城区最近。板块内项目大多数分布在宁溧公路两侧。 生活配套：目前较为匮乏，周边配套主要以小型的便利店，以及零散的沿街门面为主，只满足日常生活的需要。 住宅档次：早期区域内楼盘是以经纬花园、紫薇花园为代表的拆迁解困房为主，但随着近些年房地产市场的发展，以天地新城、明月港湾为代表的规模较大，品质较高的楼盘也进入了这一板块。 产品状况：多层、小高层 客群特征：主要是市区市政建设疏散型居民，中低收入的普通工薪阶层； 原住地为城东、城南、城西一带，以白下区、秦淮区、建邺区、雨花台区居民居多； 年龄多在50-60岁之间的中老年人和20-35岁之间的年青人，还有少部分的城东南部的各企业基层干部。 消费特征：作为第一居所的比例很高，投资和第二居所较少。 发展空间：目前该板块在整个江宁区被市场定位为“市区中低收入普通居民疏散居住区”。价格低廉，购房经济实惠，已被广大市民认可。目前，中小户型房屋销售良好，大户型跃层别墅类型住宅则销售不佳。未来随着南京老城区的改造工程的日渐深入，将会给此区域带来源源不断的客源，发展趋势良好。但也看到，此板块土地开发已进入中期，后续土地储备不多，板块后期发展空间不大，价格由于受到客群特征所限，上升空间狭小。 ■□ 东山镇板块 地域范围：东山镇板块位于江宁区中部，秦淮河东岸，是江宁区的政治、文化、商业中心，也是江宁区党政机关所在地。 与项目关系：从地缘角度来看，位于基地的西南侧，基地——双龙路——上元大街——大街西路——竹山路，距离岔路口2-3公里。 生活配套：周边的商业、生活配套设施相对成熟，已形成了几条大型的商业街。 住宅档次：主要是以区域性的住户为主，以中等档次的产品为主。 产品状况：小高层为主 客群特征：位于江宁商圈内的项目客群大多为江宁本地二次置业者和江宁周边一次置业者购买。 主要以区政府、机关单位、私营业主、周边各郊县居民为主，其中党政机关公务员占绝大多数，有相当的集团消费比例。 位于秦淮河沿河的项目客群大多为南京市区二次置业者和少量外地在宁工作和经商人士。 南京市区客群分布较广，局限性较小，市区中有一半以上的客户有投资行为。 消费特征：作为第一居所的本地置业者和作为第二居所的南京市区置业者在本区域并存。 发展空间：该板块借助东山镇老城区和江宁商圈形成的区位优势，以生活便利性强，价格相对适中，人气较旺等优点，不仅成为江宁本地居民置业安家的首选，还吸引了大量市区和外地驻宁人员。 B）次级板块 ■□ 百家湖板块 地域范围：位于江宁区中部，秦淮河以西，在江宁经济开发区内，是江宁区重点发展的区域之一。项目主要分布在百家湖四周，风景秀丽是该板块最大的特色。 与项目关系：从地缘角度来看，位于基地的西南侧，基地——双龙路——中新北路——胜太路，距离岔路口约3公里。 生活配套：主要集中在胜太路上的同曦鸣城，未来还将有凤凰港商业项目、21世纪世纪园的20万㎡商贸街、百家湖花园商业步行街、翠屏山配套商业街等。 住宅档次：以中高档产品为主 产品状况：小高层 客群特征：百家湖板块的主要客户群体为中产阶所以江宁百家湖地区的入住率不高也就在情理之中。百家湖板块是江宁地区开发最早的房地产板块之一，周边的土地资源相对较少，百家湖沿岸的开发基本完成，百家湖沿岸的景观住宅开发在内将宣告结束。从景观的不可再生性上看，该地区存在可观的升值空间。将军路板块： 2、重点竞争楼盘分析 2.1区域重点竞争楼盘列表 案名 明月