万科的成本理点和选择.ppt

正确认识成本管理－工程量清单招标 体现与国际惯例接轨的思路： 工程量清单招标做为国际通用的工程招标方式已有上百年历史，被WTO成员国、世行、亚行、非行在内的国际组织普遍采用。 体现了国家推行工程量清单招标、与国际接轨的思路： 推行工程量清单计价是中国工程造价管理改革的重要内容；国家建设部于2003年2月仓促颁布《建设工程工程量清单计价规范》并规定2003年7月1日起实施，其意图也是先试行后完善。 正确认识成本管理－工程量清单招标 万科要成为房地产行业的持续领跑者， 必需争取在专业领域成为领跑者。 在工程量清单招标方面怎能甘居人后？ * 万科的成本管理 2004 观点与选择 万科的成本管理观点和选择 正确认识成本管理 认识的重要性 做正确的事 正确地做事 做不正确 做正确 我们做什么？ 我们做得如何？ 不正确的事 正确的事 最佳 位置 不是最差 最差 位置 死定了 正确认识成本管理 正确认识成本管理 财务管理与成本管理 成本管理与工程管理 建安造价管理与项目成本管理 区分几个 关系 任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。 两个方面 技术 经济 正确认识成本管理 项目发展 施工 规划设计 竣工 1、从项目角度出发： 重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。 销售 两个类别 物业管理 正确认识成本管理 分判 招标 签约 变更 结算 两个类别 2、从合同角度出发： 重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。 设计 招标 施工 SPEND曲线 项目周期 成本 发生的成本 形成的成本 新项目发展 成本控制重点放那儿好？ 70%～80% 20% 销售及物管 正确认识成本管理－成本管理工作重心 工作重心前移 客户分析； 设计方案优化； 结构指标控制； 事前定价与清单招标； ········ 工作重心后置 费率招标； 变更、签证事后补签； 工程结算； ········ 正确认识成本管理－成本管理工作重心 工作的重心 数据分析与储存 新项目发展 规划设计 合约分判与招标 施工管理 合同结算 动态反馈 及时结算 事前定价 亦步亦趋 谨慎测算 造价管理模式 正确认识成本管理－成本管理工作重心 不同土地获取方式下利润差别 伴随着竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为项目经营的主要矛盾, 必须要高度重视。 ＞ 0 ≤ 0 招标拍卖 ＞ 0 ＞ 0 协议转让 开发利润 土地利润 拿地方式 正确认识成本管理－成本管理的必要性 土地招标项目成本－利润情况 3885 5690 　 当前单位成本 9.72% 8.34% 5.62% 销售净利率 16.50% 14.45% 10.38% 销售毛利率 775 939 405 单位毛利润(元/m2) 3600 5236 3350 计划单位成本(元/m2) 4696 6500 3900 计划单位售价(元/m2) 无锡魅力之城一期 南京光明城市一期 成都金色家园一期 项目 正确认识成本管理－成本管理的必要性 制度体系： 是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制，保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。 《新项目发展可行性评审体系》 《设计阶段成本管理工作指引》 《工程及材料招标管理办法》 《工程合同管理办法》 《设计变更、现场签证管理办法》 《工程计价管理办法》 《规划设计工作流程与评审制度》 正确认识成本管理－作业成本管理 成本管理水平是各作(专)业管理水平的综合体现 万科成本管理模式－作业成本管理 作业时间成本 　 　 合 计 　 　 人工及行政费用 　 　 工程管理费 　 　 临时设施费 　 　 三通一平费 　 　 勘察丈量费 合价 单价 成本项目 工程作业成本 工程作业效果 总包清单招标率 清单招标 单项招标中标率 招标竞争性 砼含量 　 钢筋含量 结构指标控制 开发计划符合度 工 期 竣工房维修费用 　 质量投诉成本 客户质量满意度 工程质量 相关指标 作业效果 工程作业 正确认识成本管理－设计阶段成本管理 案例一：小高层钢筋含量34kg/m2 广州万科城市花园五组团D1单元为12层住宅，经过设计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及地梁），相对同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。 经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最底线。