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【房地产买卖实务篇】实战专题之统计方法比较
实战专题【房地产买卖实务篇】之统计方法比较
一.还银行房贷本息的计算方法:
基准利率. 执行利率 贷款最高成数
等额本金还款法.(该种情况计算较复杂,可具体到各所在地城市商业银行的
住房金融与个人信贷业务部门直接查询)
③ 等额本息还款法.
月还本息额=房贷金额(万元单元计)×每万元房贷月还本付息额
总还本付息额 = 房贷金额数(万元单元计)×每万元房贷月还本付息额×房贷月份总数
二.房屋总成本=楼盘房价+房贷利息+各种税费+装修及设施配套费用
三.还银行房贷年限的几种情形:
A. 还房贷年限=总还本付息额÷年租金
A1.扣除年实际出租时间变化80%因素后的还房贷年限
=总还本付息额÷(年租金×年实际出租时间比例)
A2.在A1基础上,再扣除年物业因素后的还房贷年限
=总还本付息额÷(A1分母数-年物业费)
A3. 在A1、A2基础上,再扣除年租金变化80%因素后的还房贷年限
=总还本付息额÷【A2分母数-(年租金×年未得租金比例)】
四.还房屋总成本年限的几种情形:
B. 还房屋总成本年限=房屋总成本÷年租金
B1. 扣除年实际出租时间变化80%因素后的还房屋总成本年限
=房屋总成本÷(年租金×年实际出租时间比例)
B2. 在B1基础上,再扣除年物业因素后的还房屋总成本年限
=房屋总成本÷(B1分母数-年物业费)
B3. 在B1、B2基础上,再扣除年租金变化80%因素后的还房屋总成本年限
=房屋总成本÷【B2分母数-(年租金×年未得租金比例)】
五.投入产出比(毛收益,毛利润):
租金总收入=房屋使用权年限×年租金
C.总毛收益(毛利润)=(租金总收入÷房屋总成本)×100℅
本项中产生的年毛收益=C÷房屋使用权年限
C1.扣除70年出租时间变化80%因素后的总毛收益
=【(租金总收入×70年实际出租时间比例)÷房屋总成本】×100℅
本项中产生的年毛收益=C1÷房屋使用权年限
C2. 在C1基础上, 扣除70年物业费因素后的总毛收益
=【(C1分子数-70年总物业费)÷房屋总成本】×100℅
本项中产生的年毛收益=C2÷房屋使用权年限
C3. 在C1、C2%因素后的总毛收益
={【C2分子数-(租金总收入×70年未得租金比例)】÷房屋总成本}×100℅
本项中产生的年毛收益=C3÷房屋使用权年限
六.净收益(净利润):
D.总净收益(净利润)={(租金总收入-房屋总成本)÷房屋总成本}×100℅
本项中产生的年净收益=D÷房屋使用权年限
D1.在C1基础上,扣除70年出租时间变化80%因素后的总净收益
={〔C1分子数-房屋总成本〕÷房屋总成本}×100℅
本项中产生的年净收益=D1÷房屋使用权年限
D2.在C2基础上,扣除70年物业因素后的总净收益
={〔C2分子数-房屋总成本〕÷房屋总成本}×100℅
本项中产生的年净收益=D2÷房屋使用权年限
D3. 在C3基础上,扣除70年租金变化80%因素后的总净收益
={〔C3分子数-房屋总成本〕÷房屋总成本}×100℅
本项中产生的年净收益=D3÷房屋使用权年限
七.购新房税费:合计为总房价的:
①.契税:
②.房屋维修基金:
③.印花税5‰、产权、土地证费用,交易手续费,权证印花,它项权益等。
④.暖气安装、天然气初装。
⑤. a.物业费:
b.电梯费:
⑥. 有线电视、电话、宽带、水、电等
⑦. 其它小计约:
八.二手房主要税费: 合计为总房价的: (不含个税)
①.营业税:
②.契税、印花税5‰:
③.中介费:
④.个人所得税:
⑤.担保费(贷款数额的):
⑥.评估费、测绘费、土地收益金、产权证、土地证、律师费、公证费、权证印花、综合服务费等.
九.必威体育精装版银行存款、贷款利率:
五年期 三年期 二年期
一年期 六个月 三个月
活 期 7天通知 1天通知
6个月 1年期 1-3年期
3-5年期 5年以上
壹
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