吉林油田物业公司盈亏平衡.doc

吉林油田物业公司盈亏平衡 第3章吉林油田物业公司收支现状与问题分析 3.1吉林油田物业公司收入现状 物业管理起步于我国的深圳、广州，80年代初到90年代，随着邓小平同志南巡并 发表重要讲话之后，在建筑业大力发展的推动下，带动物业管理业的迅速发展，逐步 形成了物业企业管理的运行机制。但是吉油物业管理公司不是顺应市场经济发展的结 果，而是油田公司在进行主辅分离、机构重组的情况下产生的，事实上，它的存在形 态是油田的后勤管理系统。从管理模式的角度，还是从运行机制的方面，吉林油田物 业管理公司对于市场的适应能力较差，所以，必须依附油田而生存，这种情况下，它 要想单独生存基本上是不可能的，主要是因为以下这些问题的存在，造成了吉林油田 物业公司的这种状况： 一、经营规模小,自我生存能力差 吉油物业管理公司一直以来，都是这么维持经营的，它是靠油田公司拨付的经费 而生存下来,它所管理的事务范围主要有：油田内部的环境卫生、治安消防、设备维修 等,由于这些项目的限制，物业公司都没有更多的经营服务项目，更不用说能实现观经 济效益的项目了。如果油田公司不再对其进行拨付经费、不再扶持其业务,吉油物业管 理公司的局面可想而知，连生存都会难以维持。 二、油田物业收费市场尚未对内对外开放 从物业公司的收费现状来看，各个物业公司都有自己的地盘。从油田的内部稳定 的角度和一些原因的需要，不同的物业公司之间保持一种“你不犯我，我不犯你”的 状态，各单位之间并不存在着竞争的关系。随着新的住宅小区的不断出现，上级部门 会指定负责管理的物业公司，是不能通过竞争来确定负责的物业公司的。由于相互之 间缺少竞争和被取代的威胁，物业服务的质量难以得到保证，出问题后最严重的情况 也就是由领导负责。假如物业管理公司是外来的，那么，对于进入住宅小区的业务， 基本上是存在一定可能的。这种情况的出现，物业公司可以保证得到相对稳定的业务， 而物业公司就不会有进取精神，随着时间的推移，就会逐步形成“过一天算一天、遇 事敷衍了事、得过且过”的状态。所以，油田住宅区的物业方面收费市场，目前来看， 不论是对内部，还是对外部，都无法进行开放。 三、收费队伍专业化程度不高,工作效率低下 从物业公司的职工的构成来看，其主要来源于两个方面：一方面是从油田各采油 厂的两个系统：原生活服务和基建维修系统；另一方面是老弱病残和闲散人员,这些人 都是来自于油田生产一线，由于无法再从事劳动强度大的一线工作，所以从油田生产 一线中被分离出来。这种状态下，队伍的整体素质就会偏低,真正懂得管理的人就会缺 少，善于经营的专业管理人员也会缺乏。于是，收费人员的专业化程度不高就是自然 地了，这样就难以达到业主的期望。而且，为吉油物业管理公司的发展设置了很大的 障碍，并且，出现了许多负面评价，都是关于吉油物业管理公司服务水平不高、工作 效率低下等问题,这样的局面下，收费的效率低也直接影响了吉油物业管理公司的收费 水平的提高。 四、物业收费价格具有明显的福利性质的特征 在1998年的时候，考虑当时物业系统管理的状况，吉林油田第一次提出了对物业 公司的收费标准的明确。但是，这个标准统一收费的价格，所以，油田的单位和职工 都没有树立起物业服务应该收费的意识，仍然觉得物业服务是无偿的。2000年底，油 田公司考虑到大的趋势是物业管理要走向社会化，以及油田职工相对的经济承受能力 的大小，针对油田的收费情况，制定了一套收费价格和收费管理办法，在整个油田范 围内实施。同时，对水电暖气的定额用量、供给程序，都进行了明确规定。由公用事 业管理公司和各物业管理公司将各项费用进行零售，零售对象就是油田职工用户，并 且，向使用人单位、本人统一进行收费。受益人所在的单位负责承担公用部分的水费、 电费、暖费和液化气费，民用定额部分的水费、电费、暖费、物业费则由职工所在单 位承担。超定额部分的民用水、电、暖费用由职工本人承担，民用液化气费用由职工 本人全额承担。在当时看来，价格没有使业主满意，而且，职工所在单位仍然承担着 大部分的费用。但是从另外一个方面来看，它给物业管理公司的收费提供了统一的价 格标准，而且，本地市场的价格，是远高于油田向职工收取的价格。 五、传统观念根深蒂固,物业公司收费困难 在20世纪60、70年代，吉林油田职工的住房情况是这样的，在当时油田根据国 家政策，分房是给职工的一种福利待遇，所以，住房相应的管理和维修费用都是有职 工所在单位承担的，在当时，“只享受、不付费”的物业服务模式是很正常的。改革 开放以来，对于小区内新的物业服务项目，职工群众都欣然接受，但是对于相应的服 务进行收费，职工群众一直心存不满,这样一来，物业公司一方面要提供高质量的服务，9 一方面还得执行低标准的收费，这种要求下，吉油物业管理公司左右为难，物业公司 入不敷出