昊源_高格蓝湾项目营销策略.doc

昊源_高格蓝湾项目营销策略 第2章昊源·高格蓝湾项目营销环境分析 2.1昊源·高格蓝湾项目情况简介 长春昊源房地产开发有限公司是由长春建东和大连北府两家大型企业共同 投资组建成立的。因此，昊源地产的投资商是长春建东和大连北府。 昊源·高格蓝湾项目位于长春市二道区的吉林大路以南、临河街以西、伊 通河的北岸。项目总占地面积21.98万平方米，项目总建筑面积52.8932万平 方米，项目容积率2.0，建筑密度15.9%，绿化率48%，小区配建车库/位1500 辆，供热方式为集中供热，由长春大唐热力公司供热，社区配有幼儿园，全封 闭式物业管理，项目最大特色为沿伊通河1000米水岸修建休闲步道和中央休闲 广场，同时配有面积分别为7.6公顷及2公顷的休闲岛“月亮岛”和“健康岛”， 岛上环境优美，自然舒适，并将规划建设成为大型的休闲娱乐中心。项目共分 两期开发，一期（东区）开发建筑面积约42万平方米,其中门市3.8万平方米, 住宅31.1万平方米，地下车库7.1万平方米。二期（西区）建筑报批未审批通 过，原因是超规划建筑，手续至今未批复。 东区未出售房源共计466套，户型面积区间为149-193平方米，东区未开 盘合计面积为76045平方米，西区未上市房源430套，户型面积区间为107-163 平方米，西区合计未上市面积为61232平方米，东西区合计未销售房源面积为 137277平方米。未出售房源体量大、面积区间不太合理、项目手续不完善，在 如此情况下如何把现有房源尽快销售，实现资金快速回笼是本文论需要探讨研 究的内容。 2.2国家房地产政策分析 房地产市场从2008年至今以来由萎缩转向上涨，反映了从金融危机影响房 地产到目前抑制房地产市场泡沫化，促进市场稳定的一个过程，其中国家宏观 调控政策是影响这一过程的重要因素。 2.2.1近两年国家政策简要 2012年，国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与 淘汰中顽强成长。2012年国家对房地产政策一是继续完善，二是调整方向，三 是持续整顿，国家将用科学的房地产政策进一步的理顺房地产市场，改错纠偏， 让我国房地产业可持续的、健康的发展。 2013年2月20日，国务院总理温家宝同志主持召开了国务院常务会议，指出 我国房地产现状和存在问题，并研究和部署将继续做好房地产市场调控的工作。 这次国务院常务会议明确了5项具体的房地产政策措施：①坚持抑制投资投资性 购房政策不动摇；②完善稳定我国房地产房价工作责任制；③大力加强市场监 管；④继续加快保障性安居工程规划建设；⑤理性增加普通商品房住房及用地 供应。 自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1 月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新 国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。此次重申，是因为 有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该对房价上涨过快城市加强制度的 执行和管理，有针对性地稳定市场。 2.2.2长春市城市概况 长春为吉林省的省会，是吉林省的政治中心、文化中心、经济中心和交通 的中心，也是中国最大的汽车工业城市，被誉为“东方底特律”。幅员面积达 20604平方公里，现管辖6个城区和3个市和农安县，总人口达790万。早在1800 年以前已经设治，1932年曾作为伪满洲国的国都，于1948年全面解放，1994年 经中华人民共和国国务院批准为副省级的城市。 长春市2012年GDP总量完成4456.6亿元，增长12%。尽管增速有所减缓，但与 全国、全省经济走势基本一致，与全省经济增速持平，并高于全国4.2个百分点。 拉动经济较快增长的主动力仍然是第二产业，第二产业对经济增长贡献超 过六成。其中，长春市的汽车制造业完成增加值1105亿元，增长12%。汽车制造 业增加值占规上工业的总比重为60.6%，因此长春市汽车产业仍然是决定长春市 工业经济增长的决定性因素。 另外，在整个2012年，长春市的汽车整车产销好于全国平均水平。 城镇居民收入达23089元，同比增长12.7%跑赢GDP。 而在个人收入的方面，2012年，长春市的城镇居民人均可支配收入达到 23089元，增长率达到了13%；乡镇农村居民人均的现金收入为8570元，增长率 达到了12.1%；城乡居民收入增幅均跑赢GDP，分别都高于GDP增幅0.7个和0.1个 百分点。 同时，长春市财政收入持续稳定增长。2012年，在全市人民和政府的领导 下，长春市完成了全口径财政收入928亿元，增长率达到了16%。地方财政收入341亿元，增长率达到了18.2%。长春市地方的财政支出为556亿元，增长率达到 了7%。而用于民生方面的支出得到了政府的优先保障，教育、节能环保、医疗 卫生这三个方面分别增长率达到了18