安徽省建设银行钟楼支行房地产贷款风险管理.doc

安徽省建设银行钟楼支行房地产贷款风险管理 第一章安徽省建行钟楼支行房地产贷款风 险管理的现状 一、安徽省建行钟楼支行房地产信贷业务概述 中国建设银行是一家在中国市场处于领先地位的股份制商业银行，为客户提 供全面的商业银行产品与服务。主要经营领域包括公司银行业务、个人银行业务 和资金业务，在中国银行业居于市场领先地位。拥有广泛的客户基础，与多个大 型企业集团及中国经济战略性行业的主导企业保持银行业务联系，营销网络覆盖 全国的主要地区，设有约13629家分支机构，在香港、新加坡、法兰克福、约翰 内斯堡、东京和首尔设有海外分行，在纽约、伦敦和悉尼设有代表处。中国建设 银行的子公司包括中国建设银行(亚洲)股份有限公司、建银国际(控股)有限 公司、中德住房储蓄银行有限责任公司、建信基金管理有限责任公司和建信金融 租赁股份有限公司。 中国安徽省建设银行钟楼支行是建行的分支机构，目前其房地产信贷主要包 括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款。 (一)土地储备贷款 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷 款。土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批 准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构， 包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企(事)业单位。 土地储备是指在土地尚未需要开发利用之前，预先由公共机构(团体)将其获 取并持有，以作为未来开发之用或用以实现公共利益。贷款发放的基本模式：一 般由贷款银行、土地储备中心和国土资源局签订有关土地收购资金的封闭运行协 议。土地储备中心在贷款银行开立土地收购和拍卖收入专用账户，贷款银行和国 土资源局有权对中心的专用账户进行监管，未经贷款银行和国土资源局同意，中 心不得支用专户资金。当中心不能按时还本付息时，银行有权从专户中直接扣划 资金。 (二)房地产开发贷款 房地产开发贷款是指向借款人开发的房地产项目发放的贷款。房地产开发贷 款的对象为经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的房地产开发企业和利 用单位自有土地建设经济适用住房的企(事)业法人。房地产开发贷款用于开发项 目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配 套设施等发生的费用支出。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、商 业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 (三)个人住房贷款 个人住房贷款是指向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自 然人发放的贷款。这里的自然人是指具有完全民事行为能力的中国公民、在中国 大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的 具有完全民事行为能力的外国人。 建行的个人住房贷款按贷款的用途，可以划分为个人住房贷款、个人商业用 房贷款、个人自建房贷款、集资建房个人住房贷款、个人组合贷款等。个人住房 贷款是指建行向在中国大陆境内城镇购买各类型住房的自然人发放的贷款。个人 商业用房贷款是指建行向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发 放的贷款。这里所称商业用房，是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。个人 自建房贷款，是指建行向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放 的贷款。集资建房个人住房贷款，是指建行用贷款资金向参加单位集资建房的职 工发放的住房贷款。个人组合贷款是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他 品种的个人贷款。目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。在 个人组合贷款中，不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、 利率等规定执行。 二、安徽省建行钟楼支行房地产贷款业务操作流程 (一)项目开发贷款操作流程简介 安徽省建行钟楼支行房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审 批、发放、贷后管理五个环节。 受理。首先，要求客户提供申请贷款所必须准备的材料，包括公司客户基本材料、项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、 《建设工程开工许可证》、《商品房屋销(预)售许可证》等文件，以及政府部门出 具的相关文件和其他所需相关文件。然后，对借款人进行初步审查，主要包括借 款人是否具有进行房地产开发建设的资格；借款人开发建设资格批准文件是否在 有效期内；贷款项目是否经有权机关批准；项目建议书、可行性研究报告及批准 文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效；项目建设 条件是否落实等。 调查评价。调查评价包括客户信用评级、项目评价、担保评价三部分内容。 客户信用评级是指采用科学的方法和规范化的程序，对评级对象履行相应经济承 诺的能力及其可信任程度进行调查、分析、评价、测定和审核，将评级对象的各 项指标与有关的参数值，通过科学的计算方