山东天业恒基股份有限公司东营业务竞争战略.doc

山东天业恒基股份有限公司东营业务竞争战略 第2章 天业地产概况 山东天业恒基股份有限公司总部位于山东省省会济南，前身为山东济南百货大楼 (集团）股份有限公司（以下简称济南百货）。1992年7月26日，经山东省经济体制 改革委员会批准，由济南百货大楼作为独家发起人设立了济南百货大楼股份有限公 司，1994年1月3日在上海证券交易所上市交易。2006年底，公司由山东天业房地产开 发集团有限公司成功重组，并于2007年5月28日更名为山东天业恒基股份有限公司， 股票简称“天业股份”，股票代码：600807，公司的主营业务由百货经营为主向营利 能力较强的“房地产+商业”转型，成为山东省首家房地产业上市公司，开启了公司 发展的新篇章。 公司具有房地产开发二级资质，注册总资本为321，151, 200元。经营范围以房地 产开发、销售为主，同时从事物业管理、租赁以及商业经营。公司下辖三个分公司： 章丘分公司、东营分公司、瑞缺祥商场；一个全资子公司：山东瑞缺祥鞋业有限公司； 三个控股子公司：东营市万佳房地产开发有限公司、山东永安房地产开发有限公司、 山东天业物业管理有限公司。 公司实力雄厚，开发项目有济南国际会展中心、天业翠苑、创展中心、章丘绣水 如意国际商都、新东方花园、盛世花城、永安大厦、天业中心以及乳山将军花园、潍 坊中央丽景、东营天业?盛世龙城、河口天业?盛世豪庭等项目，均取得了良好的经 济效益和社会效益，先后被评为济南房地产品牌企业、济南房地产企业综合实力20 强、山东省房地产开发50强、齐鲁地产名企。? 第3章 宏观环境分析 3. 1政治环境分析 3.1.1政治保持长期稳定 虽然中国目前存在比较尖锐的问题和矛盾，比如腐败现象、贫富差距、分配不均、 发展失衡、拆迁纠纷、房价高企等，也引发了一些群体性事件。但这些矛盾和问题不 属于社会板块间、阶级阶层间的结构性冲突，而是呈现出具体性和分散式，属于经济 社会转型期的快速工业化、城镇化、信息化过程中很难避免的矛盾和问题。 而且历届政府一直致力于保稳定、保发展，中国不会出现一些国家正在经历的动 荡，因为中国不存在类似的“土壤、气候和环境”，中国政治将保持长期稳定，这也 为经济发展创造了很好的条件。 3.1. 2国家政策调控下的房地产市场管理趋于完善 (1)国家相关房地产政策分析 ?新国八条（2011年1月26日） 内容摘要：各地政府一季度要公布新建住房价格控制目标；逐渐扩大住房保障制 度覆盖面，增加公租房供应；个人购房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税； 购买二套住房首付比例不低于60%; 2011年商品房供地原则不低于前两年年均供应 量；主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价 工作的约谈问责机制；引导居民从国情出发理性消费。 ?国土部严控土地出让价，杜绝“地王”（2011年3月10日） 内容摘要：“控价格，防地王”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政 策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现 高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公 租房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。 ?发改委发布商品房销售明码标价规定（2011年3月16日） 内容摘要：要求商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服 务收费。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产幵发项目，要在规定时间内一 次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。 ?发改委降低和规范住房交易手续费用（2011年5月1日） 内容摘要：国家发改委发文件决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施 工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。 ?房产税试点范围或将扩大 2011年1月26日召幵的国务院常务会议上同意在部分城市进行对个人住房征收 房产税的改革试点。重庆、上海27日公布了房产税的实施细则，于1月28日起征收。 ?国务院五项措施继续加强房地产调控工作（2011年7月12日） 内容摘要：严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责；完善相关政策措 施，加大政府投入和贷款支持力度，确保2011年1000万套保障房11月底前全部开 工建设；继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性 购房，合理引导住房需求；认真落实当年住房用地供应计划，确保保障性住房用地， 加快普通商品住房用地投放；规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。 ?控地“国五条”重申增供地（2011年7月20日） 此规定被业内人土解读为土地调控“国五条”，内容摘要：切实加强耕地保护， 确保耕地保有量不减少、质量有提高；严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用 地反弹；规范农村集体建设用地管理