第六章-1-投资性房地产初始计量.doc

? 第六章??投资性房地产 ? 本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。虽然分数不高，但比较重要。 本章近三年主要考点：投资性房地产的转换等。 本章应关注的主要问题： （1）投资性房地产的范围； （2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理； （3）投资性房地产转换的会计处理； （4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、差错、合并财务报表等内容结合出题。 第一节　投资性房地产的特征与范围 ? ◇投资性房地产的定义 ◇投资性房地产的范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 范围 注意问题 已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类 持有并准备增值后转让的土地使用权 以经营方式租入再转租给他人的土地使用权不属于投资性房地产，必须有产权才属于投资性房地产。 已出租的建筑物 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物； （2）以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产； （3）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。如：在建建筑物（如烂尾楼），只要董事会作出决议用于出租，不管是否签订租赁协议，也属于投资性房地产。 【提示】下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。 （2）作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。 如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。 【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（????）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权　　 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 – 无所有权，不属于 【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（????）。 A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 C.已出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本 用途 计入科目 一般情况，土地使用权计入无形资产。企业买一块地用于自用自营，盖个办公楼或者盖个酒店（固定资产）自己经营这种。自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧 无形资产 外购建筑物的时候，正常情况下是应该以合理的方法把土地使用权和地上建筑物分为无形资产和固定资产核算，但是如果难以合理分配，就全部计入固定资产 固定资产 国有土地单独估价入账的特殊处理 随同房产取得的土地使用权价值含在房产价值中 房地产开发企业还可能将土地使用权计入所建造房屋建筑物的成本 存货 改变使用用途用于出租，或增值目的 投资性房地产 月摊销计入科目：建办公大楼，建造期间土地摊销计入办公大楼的成本，建造完成计入管理费用。如果建筑的是厂房，建造期间计入制造费用，建筑完成，计入管理费用；如果购买的土地是用来绿化，摊销直接计入管理费用。无形资产出租，计入其他业收入，出租无形资产的价值计入其他业务成本；取得无形资产用于生产产品，计入生产成本；用于新研发无形资产，则原来无形资产专利摊销计入研发支出。 土地使用权摊销额 　 　 外购的土地使用权 　 外购土地构建厂房、办公楼等自用固定资产 资本化期间，土地使用权作无形资产核算，摊销额计入固定资产的入账价值，计入“在建工程” 完工后，土地使用权做无形资产核算，摊销额计入管理费用 外购土地及建筑物 支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算（摊销计入管理费用）；难以合理分配的，应当全部作为固定资产，土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。 　 企业将自用的厂房、办公楼等出租 厂房、办公楼作为投资性房地产核算，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因此出租的土地使用权也是作为投资性房地产核算的，租金收入计入其他业务收入，摊销计入其他业务成本。 　分录？？ 企业持