上海市南桥正阳丽骏商业街营销方案..ppt

正阳丽骏商业街 营销策划报告 第一部分市场篇 一、上海宏观经济发展状况 二、2010年上海房地产市场运行情况 第二部分项目概况 三、项目周边环境概况 四、项目SWOT分析 第三部分区域房地产市场 一、南桥商圈 第四部分销售价格体系 一、定价方法 二、定价过程 三、销售均价结论 四、销售价格体系的形成 第五部分营销策划方案 一、本案现状 本案88#、89#均为现房，且竣工已多时，但是一直作为空置房闲置。 由于未有商家的进驻，导致88#、89#商铺外观陈旧，玻璃门窗污浊、破损严重。 B、C区均为待建工程，前后工期相隔时间较长，无法形成整体商业氛围。 长期的空置和未建设工程的拖延，使得本地客户对本案项目的关注度大大降低。 销售价格和销售方案的不明朗使得多数客源流出，本案客源积累明显不足。 88#、89#现房，因为甲方原因目前无法实现销售，这将对资金回笼产生极大的阻力。 二、营销策略 营销思路 根据对目前项目现状分析，我公司对本案项目关注度，建议采用“先招商、后销售”，“边招商、边销售”的营销思路。即对88#、89#两栋现房实行“先招商、后销售”的营销模式，对B、C区则实行“边招商、边销售”的营销思路。 营销策略 ⑴营销主题 本案项目建成后将会形成一个南桥新城中小型商圈，因此我们将会采用“主题商圈”的推广方式，将“主题商圈”概念深入到户。使商业化与区域繁荣相结合。 三、销售方案定位 （二）常规销售方案 （三）本案销售方式选择比较 结论：本案采取包租销售（返租销售）模式为最佳。 四、包租价格体系定位 在第四部分销售价格定位基础之上，我们可以衍生出包租价格体系。 包租方式采用固定年限固定回报率方式。 1、按年回报率8%，固定3年，3年回报率一次性返还。 2、按年回报率8%，固定5年，5年总回报率40%。 3、按年回报率递增方式，固定5年，前三年回报率20%（即第一年6%，第二年7%，第三年7%），后两年按8%计算回报率，5年总回报率36%。 4、按年回报率每三年递增方式，固定5年，总回报率32%（即第一年6%，第二年6%，第三年6%，第四年7%，第四年7%）。 建议形式如下： 1、一楼沿街部分（即88#、89#、B区沿街、C区沿街）采用上述第三种或者第四种包租方式。 2、一层沿河及二层部分（即B区沿河、C区沿河、B区二层、C区二层）采用上述第二种包租方式。 五、包租执行 六、投资回报率分析 根据目前即定包租方案，采用5年36%包租一次性返还执行方案，具体实行5年包租（36%）一次性抵扣首付，降低销售门槛。 举例：同样以88#—30为例，面积128.2㎡，包租单价以29380元/㎡计算如下 总价 =29380*128.2 =3766516元 销售合同总价（包租后）=3766516元 销售合同单价（包租后）=3766516/128.2=29380元/㎡ 客户银行贷款50% =188万 租金抵首付款36% =3766516*0.36 =1355946 客户实际首付 =3766516-1880000-1355946 =530570元 从市场的角度来看，房地产物业的价格应该是一个综合性指标的近似函数，可表示为一般我们可以近似的取成多项式，如果我们能够确定市场上现有在售物业的价格及对应的综合性指标，那么根据n对的值，我们就可以根据数学方法确定系数，从而确定函数的表达式。函数确定后，我们就可以根据一定的标准，判断出本案项目的综合性指标，代入函数中，即可求出本案项目的市场价格。 影响物业售价的综合性指标又是受多个因子影响的综合值，包括位置、交通、物业类型、交房标准……等等，而每一个因子影响价格的权重又是不同的，所以我们首先应该确定这些因子及其相应的权重。上述内容确定后，我们就可以根据事先的约定，对每一个调查物业的影响其价格的每一个因子打分，再由公式确定调查楼盘的综合性指标。 加权平均法定价：利用区域内个案项目与本案项目之比准价格对所有个案项目总销金额进行加权平均，得出本案项目的销售价格的过程。该