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住区容积率作用及影响因素初探 　　摘要：容积率是控制性详细规划中定量控制指标的核心，是规划的重点内容。本文分析了住区容积率的作用、一般确定方式及问题，并重点阐释影响容积率确定的因素，以期为规划师确定住区容积率提供参考。 　　关键词：住区容积率；容积率作用；确定方法；影响因素。 　　中图分类号：O374文献标识码： A 文章编号： 　　一、引言 　　容积率是控制性详细规划中衡量土地开发强度的重要指标，英文称作Floor Area Ratio，缩写为FAR。具体定义是：“建筑物地面以上计容建筑面积总和与地块面积的比值”[1]。作为典型的区划控制技术，容积率首先于1957年由美国芝加哥提出和采用，20世纪80年代以后逐渐应用于我国。 　　容积率是控制性详细规划中定量控制指标的核心，然而，在实施城市土地有偿出让、转让和房地产开发机制的政策前提下，容积率不仅成为衡量城市环境质量的指标，而且也成为影响开发商经济利益的重要参数。在这样的背景下，对住区容积率的作用和确定方法进行研究势在必行。 　　二、容积率的作用 　　1. 保护城市环境质量 　　引入几个公式： 　　FAR=Ar/A1 　　Ar=A1×D×H 　　则FAR= A1×D×H/ A1= D×H 　　式中：FAR为地块容积率；Ar为建筑物地上面积总和（平方米）；A1为地块面积（平方米）；D为建筑密度（%）；H为建筑层数。通过这一公式可见，容积率与建筑密度、建筑层数成正比关系。 　　一般来说，容积率越高则意味着建筑密度越高或建筑层数越多，直接导致城市环境质量受到负面影响。为达到高容积率，高密度、高层住区易导致以平面视觉效果为导向、过度注重大空间的模式，实际将给人带来困惑感和压抑感，是一种城市的“负能量”；高层建筑使很大绿地面积笼罩在其阴影之中，冬天“狭管效应”引起的高层楼宇间大风将让人无法在楼宇外的公共空间驻留；高容积率高密度住区亦难以保证人均户外活动面积，甚至公共设施空间（如停车场），导致区域环境质量下降。 　　 图1 中心城外某住区形成地区中心的基准高 　　因此，住区容积率控制的一个重要内涵就是保护城市环境质量、提升城市品质，防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 　　2. 保障土地使用效率 　　土地是不可再生的重要基础资源。城市土地则是投入了物化劳动（基础设施）的资源，具有更高的价值。在我国人口众多，发展速度较快的背景下，城市土地显得尤为珍贵。城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一，因此，通过制定合理的住区容积率，使土地能够容纳恰当的人口，发挥其应有的集聚效力。 　　3. 保障土地的经济性 　　“土地财政”是地方政府通过土地经营手段，获取土地出让金、税费等行为，是地方政府收入来源的重要组成部分。一般情况，住区容积率与土地收入呈正比，故合理确定容积率能够保障地方政府获得土地收益。 　　三、容积率一般确定方法及问题 　　1. 参照法 　　通过对已编住区规划、已建住区进行调研和资料汇总，寻找与规划目标相似的案例并参考借鉴，依据规划条件与城市发展水平制定容积率。此类方法应用较为广泛，尤其对于经验丰富的规划师来说较为现实可靠。 　　存在问题：参照法需要经过大量而广泛的调研，并非所有的案例都能推广和应用与类似住区。此外，它仅能参考已获得的现状指标数据，难以全面考虑其他影响因素，存在一定的局限性。 　　2.布局模拟法 　　通过对具体地块进行建筑布局，反推容积率。这种方法较为实际，具有一定可操作性。 　　存在问题：首先，模拟法需要较长时间进行建筑布局，而建筑布局一般比较主观，不同的布局风格能够得到不同的结果。其次，不同的住宅单体设计将影响建筑布局。最后，模拟法由于工作量较大，工作时间长，不适用于较大范围的控制性详细规划编制。 　　3.环境容量法 　　根据城市环境容量及其承载力指标中最不利因素作用，计算承载的最大数量人口，反推住区容积率。可能涉及的因素包括：基础教育设施容量、公共服务设施容量、道路交通容量、市政设施容量等。此类方法计算较为便捷，在不利因素确定的条件下相对准确。 　　存在问题：由于选取“最不利因素”，造成确定容积率方法单一，忽略住区所在区域的可持续发展，例如因道路容量确定的容积率可能忽略了未来道路拓宽、路网密度增加等变化。 　　4.人口推算法 　　根据总体规划、分区规划等对居住区所在片区的人口容量要求，推算住宅用地的人均用地指标，确定住区容积率。这种方式计算简单，亦能符合上位规划要求。 　　存在问题：该方法对上位规划的准确度要求极高。而城市总体规划、分区规划等均为一个时期内的规划，主要通过预测进行人口的判断，并不能作为准确依据。控制性详细规划应在大体符合总体规划并进行多元考量的情况下确定合理的人口规模。