谁动了我房屋“养老金”.docVIP

谁动了我房屋“养老金” 　　买过房的人都知道，在买房时必须支付一笔住宅专项维修资金，被喻为房屋的“养老金”，按理说，这笔钱是小区业主的，如果用于维修应该随用随取。然而，当小区需要拿这笔钱维修房子时，业主们却遭遇了有钱难取的尴尬。 　　千亿维修金成“不动产” 　　住宅专项维修资金，是住宅物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，为进行中修、大修、翻新和更新改造等所需而预先储存的资金。 　　1998年建设部出台《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，该办法规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金按照房款2%的比例征收，征收工作由房改单位或商品房开发商代征。2008年2月1日，建设部、财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，从国家层面对征收专项维修金进行了规范。在这一规定实施后，不缴专项维修资金的业主将拿不到房屋产权证。 　　随着房地产市场的急剧庞大，专项维修资金的规模也愈显宏大。据官方统计数据显示，截至2012年6月30日，仅北京、上海、深圳、广州、哈尔滨、合肥、长沙等已公开归集资金总额的17座城市，归集资金总额就已超过一千亿元，但使用率却不足1%。据北京官网发布的数据，截至今年5月31日，北京已累计归集住宅专项维修资金346.19亿元，使用仅为5.1亿元，比其产生的利息还要少，而北京1.47%的使用率却已在全国遥遥领先。截止到2012年10月，广州81.26亿元专项维修资金累计使用不到8000万元，使用率仅约1%，高达99%的专项维修资金在银行“睡大觉”！ 　　值得警惕的是，数额巨大的专项维修资金静静地窝在银行，被挪用甚至侵吞的情况也时有发生，福州、深圳、广州等多个城市已出现相关案例。 　　2004年，广东省消协公布的投诉分析表明，专项维修资金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。据介绍，当时广州市开发商和物业公司共向业主收取维修资金至少有2.3亿元，而存入监督账户的只有4000万元。 　　广州一些小区的专项维修资金长期被开发商占用而住户懵然不知。2003年广州东悦居业主发现维修资金账户是空的，于是向法院起诉，请求判令该物业开发商缴纳欠缴的专??维修资金，这在当时被称为“广州维修资金第一案”。经过4年的维权，2007年5月24日，167户业主终于拿到了开发商拖欠的187万元专项维修资金。 　　住宅专项维修资金是一笔属于全体业主的财产，但知道它在哪里的业主却寥寥无几，甚至在绝大多数情况下，业主作为资金的所有者根本无从查询该笔资金的状况。对于全国大多数业主来说，这笔资金仍是一种“糊里糊涂”的存在。调查得知，有些业主甚至从没收到过相关信息。如此一来，社区物业一年年老化，一旦专项维修基金流失，家园的维护将如何正常运行？ 　　维修资金管理何其乱 　　分析人士表示，住宅专项维修资金的“先天不足”，以及政府监督与业主自治之间的矛盾，造成住宅专项维修资金管理混乱，使用难、增值难。 　　《住宅专项维修资金管理办法》（下称《管理办法》）规定，房屋维修资金采取“分城市管理”、“分楼盘管理”、“一次性收取”、“分散使用”的方式，在业主入住时一次性收取房屋维修资金，缴存金额按照城市经济发展水平确定，缴存之后物业公司按照当地房管部门的要求存入指定银行托管。 　　根据《管理办法》第九条、第三十条，业主交存的专项维修资金属于业主所有，并由物业所在地的房地产主管部门及业主委员会代管。房地产主管部门及业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布资金交存、使用、增值收益和结存的总额，以及发生列支的项目、费用和分摊等情况。 　　但很少有业主清楚，这笔与自身权益息息相关的庞大资金，究竟是如何使用、如何监管的，有些业主甚至从没收到过相关信息。 　　在专项维修资金的使用上，按照《管理办法》要求，资金划转业主大会管理后，需要使用时应先由物业公司提出维修方案，经业主大会通过，业主委员会审核并报主管部门备案后，再由业委会及负责管理专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转资金的通知。 　　然而，业主要想动用这笔钱，却困难重重，既面临业主内部意见不一，也面临有关部门的层层审核。明明是业主自己的钱，为什么用起来却是那么困难？过去20多年，中国商品房从无到有，其中积累了很多不规范的操作：有的开发商挪用了业主买房时的维修资金；部分业主没有缴纳维修资金；还有售后公房遗留的历史问题。这是专项维修资金的“先天不足”。 　　其次是政府监督与业主自治之间的矛盾。专项维修资金是业主房价之外支付的、用于将来公共部位维修的钱，也是业主房产权益的一部分。但专项维修资金使用权一直由政府掌握，直到2008年2月《管理办法》实施。 　　第三，主要是使用程序严格，业主签名所需时间长，难以达到双2/