南科项目初步判断.ppt

南科技园项目初步判断 南山半岛利用优良的性价比和区域发展增值潜力在全区范围内大规模推出新项目，以吸引被豪宅驱赶的人们，热点将会持续，竞争也日趋激烈。 小结： 供应量巨大，超出市场承受能力。 各主要供给区域的产品供给覆盖了各户型面积和总价区间。 三九南科项目面临着同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力。 区域竞争篇 区域产业结构 区域功能、前景 小的地产项目客户辐射一般呈圈层递减； 大项目、条件卓越的项目可能扩大客户辐射； 与目前市场相比，项目规模中等； 市场供给过剩可能引起豪宅价格受到打压，进而影响客户消费。 本项目的客户面介于小项目与大项目之间，目前以周边市场为主，但在逐渐扩大。 重复论证过的户型区域对比统计而来的客户 局部战场 —— 狼烟四起 竞争楼盘 竞争楼盘比较 小结： 区域内竞争无可逃避 区域内竞争目前无优势。 住宅 113000 容积率 3.53 建筑层数 12-32 覆盖率 20% SWOT分析 优势（S）： 景观资源丰富 南高科技园地段 规划前景好 阳光带的市场预热 未来五年的开发热点区域 相对较低的土地成本 我们的战略 总策略 充分发挥深圳湾+高尔夫无敌景观，打造景观导向、具有弹性的多样化和差异化产品，规避市场风险 拓展市场，扩大客户层面，避免与竞争楼盘直接争夺客户 重视片区推广，充分利用先期和同期开发的品牌楼盘和品牌发展商的的市场影响，制定相应的销售策略 客户定位 产品定位 形象定位 科技园首席滨海三维景观个性领地 物业发展建议 规划设计导向 景观导向 差异化导向 产品组合导向 —— 设计要点 以景观为导向，景观价值最大化 产品组合多样化；产品个性化 营造可持续发展，低能耗，环保型绿色生态社区 建筑群风格鲜明，增强社区的可识别性 建筑群体布局尽量规避立交桥的不利影响，利用带状绿地系统减弱干扰 — 用 地 价 值 分 析 地块三地块一地块六地块五地块四地块二 总 体 布 局 建 议 方向一 建 筑 风 格 市场流行趋势 —— 竞争对手的表现 —— 差强人意 客户的 —— 理想的精神家园 形象的需求 —— 科技园首席 我 们 的 风 格 建筑文化的复兴 街区、环境的历史文脉赋予建筑独有的性格 ，它沉淀着强烈的或是传统，或是流行的时代信息。在建筑中人们不仅仅体验着纯粹的空间，历史，将在这里延伸 —— 场所精神，建筑的灵魂 现代主义之后 现代主义之后所倡导的建筑精神 —— 建筑本身肩负着文化传承的使命 —— 反对对历史建筑的具象模仿和僵硬的拼凑 —— 主张运用已被抽象的、符号化的传统建筑语汇表现当代的时代特征，显示着人们对传统的理性回归 —— 场所精神 建筑设计建议（一） 以抽象化的海洋元素为建筑母题在建筑上重复运用，强调群体建筑在视觉上的和谐统一，增强建筑组群的识别性和观赏性 建筑设计建议（二） 建筑细部采用简洁的处理手法，以简单的几何形体突出建筑的高技感，符合高科技人群的审美取向，建筑顶部配合整个群体的高低错落，可以考虑装饰性强的构架或曲板，以丰富小区的天际线； 建筑设计建议（三） 建筑立面采用大面积落地玻璃门以竖向线条分割，强化立面的虚实对比。注意建筑形态的光影效果，丰富建筑的立面造型 建筑设计建议（四） 在建筑的公共部分、近人尺度的部分使用部分装饰物。 园林设计建议（一） 园林雕塑建议采用世界级雕塑大师摩尔的作品，提升园林的观赏品位 园林设计建议（二） 园林设计建议（三） 造园应采用动水和静水相结合的方式，雕塑喷泉、旱喷泉、园林泳池结合运用。 户型推荐（平面大空间、可变隔墙、跃式) 中信项目 阳光带 鸿威项目 三九项目 阳光带 泰华项目 百仕达项目 ? 阳光带·海滨城二期 三九南科项目 泰华红树湾项目 百仕达红树湾项目 楼面地价 2300元/m2 1000元/m2以上 2793元/m2 2833元/m2 3055元/m2 户型面积 以110平米左右3房为主 尚未确定 2房70-80 m2占17% 3房95-120 m2占20% 3房+1工人房120-150 m2占40% 4房+1工人房150-180 m2占15% 跃式+复式200-360 主力户型为140-190 m2之间的三房和四房； 其他70-500 m2均有分