中原2008年深圳市沙井项目市场调研报告.ppt

附件2：区域市场研究 沙井房地产市场概况：集资房市场为主流 沙井房产市场现处于启动阶段；区域内住房形式多以自建房、集资房为主。22个集资房住区，千人大社区有12、13个，万人大社区有2、3个，十万人大社区有1个，集资房别墅区（复式房）6、7个。商品房的供应量相对较少， 区域内自2003年第一个商品房项目“丽沙花都”推出以来，至今只有4个商品房项目（壆岗大厦后期取得商品房证书，达到上市要求）。 小结——商品房市场未来前途光明 从丽沙花都、棕榈堡在短销售期内售罄，禧园的热销，可以见得沙井商品房市场仍处于供不应求的态势； 经济的持续向好，为商品房发展提供了经济基础； 良好的城市规划，老城区的改造计划的实施为商品房发展推波助澜； 关内土地资源匮乏，关外卫星城的土地开发进程加快，部分商品房开发企业进驻沙井（如：华盛地产沙井新沙路旧改项目），有力的推动商品房开发进程 ； 可以预测沙井商品房市场的发展即将进入其稳步发展期，客户对其认同度高，集资房市场将受到较大冲击。长期预测沙井商品房将是市场主流。 濠景城——统建楼中佼佼者 裕富苑——开发水平不高，营销水平较低 规模小，容积率高，商业比例高 价格差距大，置业门槛高 面积趋经济实用型，户型可组合 沙井集资房以中小户型为主，部分集资房（以濠景城为典型）为组合户型产品。 典型集资房户型主要以1*1*1（40-45 ㎡ ）、2*2*1（70-80㎡）、3*2*1 （80-100㎡） 、3*2*2 （115-130㎡）四类产品为主，四者比例约为1：3：2：1，这与市场需求基本吻合。 片区价格水平 在售集资房各房型销售情况 专家意见：集资房现短期空间大，未来前景不明朗 专家：深圳中原住宅部丽沙花都分行 高经理 重点语录整理： 沙井房地产市场以统建楼、集资房为主，商品房只有四个，集资房大量对外销售是从06年开始，随着07年商品房上升期的直接影响，集资房也出现了量价齐涨的大好局面，但在已经到来的08年，同样随着商品房市场的下滑，集资房市场也受到明显的冲击，特别是一些地段欠佳，产品素质一般的项目，抗跌能力差，均出现滞销和价格松动的情况（阳光假日公馆、濠景城、裕富苑二期），同时，标杆性的商品房所采取的平价策略也进一步加剧了集资房购买客户的犹豫心理。 访谈小结：集资房市场后市不明朗。 小结——集资房市场未来不明朗 从各典型集资房的销售速度上看，其缓慢销售有其根本原因。产权问题、户型、规划设计等问题制约着集资房市场未来的发展，受客户购买心理的影响最大，集资房市场前景不明朗。 区域内住房形式多以自建房、集资房为主； 沙井为封闭型市场，呈现出自给自足，内部均衡之态势； 沙井房地产市场虽然起步较晚，但起点较高，区域内集资房建设规模及其规划设计上基本上达到商品房项目的水准，如：壆岗统建楼，濠景城等； 商品房与集资房之间处于博弈状态。沙井商品房发展即将进入其稳步发展期，市场未来供应较大，集资房市场将受到较大冲击；在价格上说，集资房价格在房地产市场走好的06-07年间被投资客提拉到虚高的状态，集资房相对商品房的价格差越来越小，不再具有价格优势，未来如何与商品房竞争，集资房还有一段很长的路要走； 除了有位置优势的裕富苑和学府雅苑销售尚可，其余的销售期缓慢。集资房市场预期并不明朗。 沙井商业概况：商业发展空间大，业态待整合 沙井本地的商业市场的发展相对落后。随着沙井镇的人口、经济的发展，其商业市场开始出现迅猛发展的局面，众多知名大型连锁商业机构如天虹商场纷纷落户沙井，全面提升了沙井本地的零售业水平，从以往的以中、低档零售商业为主的小商铺转化为目前大型的购物中心。 ?? ???? 从目前沙井的消费能力来看，除了2.6万户籍人口之外，沙井还是深圳著名的“侨乡”。另外将近50万的消费人群，为消费本地的商业发展提供了强大的客户基础。此外沙井作为西部工业组团的“主中心”，随着交通和市政配套的改善，预期的商业辐射能力将得到很大的提升。 片区商业现状：点线结合，市场自发形成 片区商业新规划：一带、一中心、四商圈 西环路商业趋势：工业服务型商业聚集区 随着深圳市区工业厂区成规模外迁，沙井西部工业区渐成华南较大的工业厂区，聚集了安托山高科技工业园、南玻集团、YKK集团、兴英科技厂区等规模以上的新工业厂房，且西部工业区整区规划较好。作为西部工业区与老城区的分界线，西环路沿路的商业主要为西部工业区服务的专业市场，弥补工厂配套空缺。集中了购物商场、家具五金批发、汽修等商业，专业市场氛围良好。 南环路沿路为老工业区，与居住区夹杂病零散分布，此区无良好规划，且以中小型厂房为主。南环路沿路商业氛围并不浓。 西环路沿线商业：美联购物广场（经营一般） 西环路沿线商业：一格家具（经营一般，正招商） 南环路沿线商业：国顺家具城（经营惨淡） 学府雅苑裙楼（经营