与规划院接流程教学讲义.ppt

规划院图纸对接流程;规划院图纸设计的四个阶段;一、概念方案阶段;;;二、建筑方案设计阶段;协商基本的交房条件：毛坯交房或精装交房，空调、消防职责界面划分，是否强烈需要增值税发票抵税，空调费收取原则，物业管理方式等。 c：待定业态：引进业态的归属及计划安排，对待定区域平面功能的要求，不影响工期计划所需要的预见性设计要求等 确定基本交房条件作为商务部与主力点谈判的基础，包括：毛坯交房或精装交房，空调、消防职责界面划分，是否强烈需要增值税发票抵税，空调费收取原则，物业管理方式等原则性的条款。 ;三、初步设计阶段;3.2工作流程 3.2.1 将规划院初步深化的建筑方案转发客户，对要求其对出入口、电梯、空调机房、厨房、卫生间、降板区等位置进行确认，在具备条件情况下要求客户提供平面布置图。 3.2.2 规划院收到客户反馈的意见后应结合客户意见对图纸进行调整细化，同时如需要，商务部应组织客户与规划院直接进行平面对接。 3.2.3初步设计方案完成后，规划院组织内部评审会，商务部、商管公司、项目公司共同参与，评审会内容形成会议纪要，各方签字确认。规划院按会议确定的原则对原方案进行调整，确定后的方案进行联合会签。 3.3此阶段商务部需落实的工作要点： 3.3.1未对接的超市（建材）需立刻安排技术对接。 3.3.2超市的合同技术附件的签署。 3.3.3 其它未落实的设计条件的提供或组织规划院对接。 3.3.4 对于超市及其它非紧密型客户在此阶段如条件成熟可租赁合同。;;四、施工图的设计阶段; b：规划院与主力店进行平面的对接及《房产技术条件》的谈判。 c：技术谈判确认后，规划院应发内联单给商务部，由商务部确认是否可以发出设计变更指令。 4.2.2已签合同的超市等业态设计条件反馈： a：规划院根据合同的有关条款，按时间节点向主力店要求提供相关的设计条件。商务部负责催讨或联系。 b：规划院对提供的设计条件进行审核，如有违法合同的要求，应反馈到商务部同主力店进行协商。 c：规划院负责督促项目公司完成主力店图纸的确认工作。 4.2.3超市业态归属的改变或业态的功能布局有重大调整 此事??重大调整，涉及成本和工期的改变，应按以下流程完成控制：; a：经集团主管领导批准后，商务部将以内联单或会议形式将客户的变更情况通知规划院。 b：商务部与项目公司沟通了解该业态的工程的进展情况。 c：商务部与规划院共同与客户进行技术谈判，尽可能要求新客户接受已已完成的工程量。如客户不接受则会后内部成本测算后再行回复。 d：规划院将需要调整的项目归纳后提供给商务部，由商务部发给项目公司进行成本调整和工期调整的核算。 e：各项协调工作完成后，商务部向规划院发出设计变更指令。 ;;五、各项对接的控制要点;5.2租赁合同技术部分的签署： 租赁合同技术部分包括：房产技术条件，租赁区域、租赁面积、招牌（如有）。 a：房产技术条件:房产技术条件的最终责任人是规划院，只有在规划院授权的情况下，项目公司才可以直接同主力店谈判，对于超成本或违反招投标制度的条款，集团成本部必须签字确认。与工期计划有关条款应由项目公司签字确认，进场条件由项目公司确认。商务条款不要体现在房产技术条件中。 b：租赁面积：按照双方确认的原则完成租赁面积的计算及签字。 c：租赁区域：各层平面图用阴影标示租赁区域。 5.3面积指标的确认： 5.3.1所有面积的指标计算应按照《万达商业综合体中有关面积计算原则及操作流程07-12-25(试行）》进行面积计算。 ; 5.3.2在建筑方案阶段或初步设计阶段，因施工图暂未完成，规划院无法提供准确的面积指标。如此时商务部因合同签署需要，要求规划院供准确的租赁面积指标，则规划院按下列原则进行计算： a：商务部确认主力店的租赁范围，规划院据此计算出租赁面积（包括套内面积和分摊面积）。 b：套内面积：规划院可承诺与施工图的误差不超过3％。 c：分摊面积：该设计阶段因没有施工图的保证，只能承诺设备用房（包括独立使用的设备机房及分摊）占主力店租赁的套内面积的7％，该面积待施工图出图后再计算租赁面积，签署补充协议。 d：固定客户待施工图出图后再依据规划院计算的准确面积签署合同。 e：对于大型超市，如施工图出图前规划院无法计算准确面积，则需要提供套内建筑面积作为签约依据。