老年公寓行性分析.doc

第一章 项目概述 1.1 老年公寓项目背景? 1.1.1 中国已经进入老龄化社会 根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。同时，随着社会的发展，家庭规模呈现出小型化、结构核心化的趋势。不久将来，我国将普遍出现“四二一”家庭成员构成，即一对年轻夫妇抚育一个孩子而赡养四位或六位老人(父母、岳父母)，“四二一”家庭结构中的年轻人,已越来越无力承担在老年人身边亲自照顾的义务。。 1.1.3 政府所建养老机构现状 国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。” 我国的政府所建立的养老机构，仍存在着诸多的问题： (1)老年公寓供不应求，数目少，规模极少。 (2)政府对老年人的住宅设施的重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构的投入资金远远不足，不能满足需求。 因此，仅靠国家投资，远远不能满足需求。如果政府能够调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。中国政府即将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。如果西方国家的经验能够被吸取，与照管老人相关的产业的未来市场潜力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计的新工作。不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。 1.1.4相关政策 1.2 本项目概况 本项目为拟投资1亿人民币、建设约占地一百亩的养老公寓项目。项目定位中高端，配套完备的医疗卫生室、超市商场、餐厅、健康会所、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台、健身广场等设施，为们提供一个集住宿、餐饮、医疗、洗浴、休闲、娱乐于一体的良好的颐养天年的场所。 我们对项目的具体定位是构筑老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。 1.3 本项目建设单位简介? 第二章 市场分析 2.1 目标市场细分及前景分析 近年来，各地相继兴建了一些较大规模的老年公寓，目前全国已有不同规模的各种老年公寓600多家。大多老年公寓，由于老年人的经济水平、生活习惯和生活观念有很大的差异，健康状况也不同，老年人对服务的需求多种多样，老年公寓的类型也是呈多样化发展。 2.1.1市场细分 针对老年群体的特点和不同的经济水平导致的购买能力的差异，将机构的服务市场按老年人自主能力的程度细分为以下三种类型： 老年人以其实际生活自理能力划分为自理、介助和介护三种类型。根据该标准和国外的分类，结合老年人自主能力的差异，可将老年公寓划分为三种类型：独立型老年公寓、服务型老年公寓、护理型老年公寓： 独立型老年公寓与服务型老年公寓在入住对象上基本相同，均为自理老人，但是两类老年公寓在为老年人提供服务的方式和程度上有很大的差异，服务型老年公寓为老年人提供了更为全面与深入的服务，因而其收费也较普通型老年公寓高，老年人可以根据自己的具体情况选择入住。 不太理解细分策略的含义，这一部分有待修改 2.1.2 细分策略 （1） 由机构配备的医师对初次来到老年公寓的每一位老人进行体检，了解他们的健康状况，并建立个人健康档案。一名医师分别负责多名老人，定期对老人的健康情况做检查，确定老人的服务需求。 （2）可在当地居民住宅区，通过定期举办免费健康咨询活动，了解不同经济水平老人的服务需求，与老人们建立良好联系，从而形成良好声誉、取得稳定的目标顾客群。 （3） 对机构曾经服务过的每一位老人建立档案，不仅方便实行全程满意度跟踪调查，还可以根据老人之前常需要的服务预测其需求特征，建立并维持好关系。 2.1.3 市场的发展前景 （1）可预见的服务群众 我国老龄化速度快，来势猛。2006年前后，我国的老年人口已达到惊人的数目1.5亿人，是亚洲老年人总数的50%。是世界老年人总数的20%，更是世界上唯一老年人口总数过亿的国家。 项目认真考虑老年消费的特征，以服务老年为宗旨，做好服务工作，可以发掘出巨大的市场潜力。老年消费有如下特征：1.老年消费是一个纯消费阶段，而老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数；2.老年消费是一种自主消费，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失；3.老年人的消费观较为成熟，对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，