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自然灾害导致房地产权属变更或灭失探讨 　　【摘 要】我国是个自然灾害多发国家。自然灾害对房地产权属有哪些影响？房地产权属登记机关及房地产权利人应该如何处理这些房地产权属变化？这些都是本文探讨的问题 　　【关键词】房屋毁损；土地灭失；变更登记；注销登记 　　我国是个自然灾害多发国家。地震、火灾、水灾、泥石流、山洪、台风、雪崩、海啸等自然灾害每年都有发生，往往造成房屋毁损、土地灭失、房地产权利人死亡等事件，对国民经济和人民生命财产造成重大损失。 　　自然灾害对房地产及房地产权利人的损害极大。房地产权属登记机关应该如何维护正常的产权登记秩序？房地产权利人如何保护自身的合法权益呢？ 　　土地登记的相关规定：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。根据《土地登记规则》，土地登记分为初始土地登记、变更土??登记。变更土地登记分为设定、转移、变更、注销四小类登记。 　　房屋所有权登记的相关规定：根据《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。 　　根据《城市房地产权属登记管理办法》，房地产权属登记分为房屋总登记、初始土地登记、房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记及房屋注销登记七种。 　　自然灾害对房地产权属的影响及对房地产权利人造成的损害分为下列几种情况： 　　一、房屋毁损 　　1、可修复的房屋毁损：若房屋加固修复后可继续使用，不需进行房地产权属变更登记。 　　2、不可修复（恢复）或不愿修复（恢复）的房屋毁损：房屋灭失，房屋所有权不复存在，原房屋所有权人应进行房屋注销登记，当事人在规定期限内未办理注销登记的，由登记机关予以注销登记。 　　房屋倒塌是房屋灭失的常见情况之一。 　　二、土地毁损 　　1、可修复（恢复）的土地毁损：若土地修复（恢复）后的面积、用途不变，不需进行土地权属登记。若土地修复后的面积增加或减少或用途变更，土地权利人应当申请变更登记。 　　2、不可修复（恢复）的土地毁损即土地灭失：土地灭失，土地所有权不复存在，原土地所有权人应进行土地注销登记，当事人在规定期限内未办理注销登记的，由登记机关予以注销登记。 　　集体所有制土地灭失影响农村土地承包经营权。例如土地被洪水冲毁不可复耕，这属于不可抗力的情形，为保护土地承包经营权，需要重新对集体土地进行重新分配。 　　三、自然灾害导致房地产权利人丧失民事行为能力、房地产权利人死亡 　　1、自然灾害造成房地产权利人丧失民事行为能力： 　　自然灾害可能造成房地产权利人精神经常性处于不正常状态即成为精神病患者。根据《中华人民共和国民法通则》，自然人的民事权利能力是指是指法律赋予自然人得享有民事权利、承担民事义务的资格，民事权利能力直至死亡才消灭。因此，自然灾害造成房地产权利人丧失民事行为能力不影响房地产权属。 　　自然灾害造成农村承包土地家庭中主要劳动力死亡，幸存者是未成年人或者丧失了劳动能力的残疾人或者是精神病患者，幸存者继续对土地享有承包权。 　　2、自然灾害造成房地产权利人死亡，房地产权利人有法定继承人： 　　根据《中华人民共和国继承法》第二条，遗产包括公民的房屋及公民的其他合法财产。自然灾害造成房地产权利人死亡的，其法定继承人有权继承其房地产权利。继承人应申请房地产主体变更登记。 　　3、自然灾害造成房地产权利人死亡，房地产权利人无法定继承人： 　　根据《中华人民共和国继承法》第五条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。根据《中华人民共和国继承法》第三十二条，无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。 　　四、多种损害并存 　　自然灾害同时造成房屋毁损、土地毁损、房地产权利人丧失民事行为能力、房地产权利人死亡等2种以上的损害时，按照前述3种情况合并处理。下面举例说明： 　　例一：汶川大地震毁损房屋及土地后的权属变更处理 　　四川省人民政府在汶川特大地震后坚持了保护当事人合法土地权益的原则。据川府发〔2009〕10号《四川省人民政府关于汶川特大地震灾后恢复重建中土地权益保护的指导意见 》，提出了土地权益保护的3原则 、土地权益保护的分类 和依法做好灾后恢复重建土地登记确权工作。 　　该指导意见保护当事人合法土地权益的要点是：1、汶川特大地震中土地上的房屋及其他附着物损毁的，除土地已经灭失的以外，原土地使用权不消灭，对原土地使用权人的权益应当依法确认并予以保护。2、国有土地使用权的调整。经批准的灾后恢复重建规划改变原用地性质和规划条件，涉及土地调整的，应当坚持等价交换原则，保护原土地使用权人的权益。对调整后的土地应颁发新的土地使用