天丰全生活广场策划定位报告.ppt

* 天长天丰全生活广场商业定位报告 2010年7月 北京同世飞天商业规划设计有限公司 一、项目SWOT深研 1、项目SWOT分析 地理环境优越，坐拥建设路商圈，未来具有浓厚的商业氛围； 项目周边住宅供应比较集中，居住人口超过5万人，居住环境成熟； 随着经济发展和人民生活水平的提高，带动了消费结构层次的提升； 项目二面临路（其中，有一条临河规划路），交通便捷，且建设路是城市主要交通干道，人流、车流量大； Strengths 优势 将商业和谐地融入到建设路商圈中，补充商圈业态； 引入餐饮休闲娱乐业态，充分发挥项目的商业街功能； 结合地理位置与街区功能，充分挖掘文化特色，打造天长市特色街区，有效扩大辐射人群范围； 强化 一、项目SWOT深研 1、项目SWOT分析 Weaknesses劣势 位于项目范围的临河一侧用地与规划路面有约2.5米的高差，对规划布局有较大影响； 住宅用地一侧临近建设路主干道，车流量较大，噪声较大，对居住环境有一定影响。 临河一侧商业氛围不浓，不能有效形成聚合效应。 天长独特的地理位置，距南京、扬州较近，分流了部分中高端消费。 项目建设周期较长，收到消费者的质疑。 减弱高差带来的不利影响，引入双首层概念； 合理布局商业与住宅的车辆出入口位置，尽量减少在主干道设置车辆出入口的数量，使人、车流动线流畅，减弱主干道车流量大带来的影响； 减弱 一、项目SWOT深研 1、项目SWOT分析 Opportunities机会 天长市宏观经济持续快速增长，人均收入持续增长，消费需求旺盛，为地产运作提供了良好的宏观环境； 天长市的消费习惯随着城市发展的进步，正在逐渐向时尚化、休闲化递进，时尚、休闲消费以逐渐成为市民的主流消费趋势。 天长街区商业较发达，主题式特色街区尚有很大发展空间； 沿河景观的整治，为本项目休闲商业带来较大机会。 将商业规划融入到天长城区整体规划中，打造具有新城特色商业街区； 强调项目的区域优势、商圈优势、机会，突出项目的独特性； 在商业规划上充分挖掘街区的休闲主题特色，使本项目在消费市场上突出差异化，并为消费者接纳并喜爱； 利用 一、项目SWOT深研 1、项目SWOT分析 Threats 威胁 天长新的城市规划，商业中心逐步南移，将直接威胁本项目未来的发展； 同处于天长市区的天发广场等将分流本项目商业人流； 项目住宅建成后，项目周边楼盘较多，面临周边相似产品的激烈竞争。 项目周边商业氛围尚须升级，需要较长的市场培育期。 转化 从建筑形态到整体布局、从整体氛围到档次定位等方面与已有的商业设施形成错位； 住宅产品要从产品设计、客户定位上下功夫，形成产品的差异化； 通过放水养鱼的政策吸引品牌商家入驻，充分发挥品牌效应。 一、项目SWOT深研 2、项目SWOT分析提炼 从以上SWOT分析可知，本项目在地段、交通、规划等几个方面具备优势，只要能解决好种种不足及威胁的影响，结合差异化、个性化的商业定位、规划，把握市场机遇，必能取得较理想的社会认同度及投资、经营收益。 提炼： 项目位于天长城区核心商圈，未来将成为天长新的商业中心； 已有的购物中心业态将成为商圈主力商业，其他商业业态作为补充； 本项目商业规模约4万平米，应与现有商业实现错位经营； 天长商业投资者和消费者均有“街铺情结”，本项目应结合自身复合资源条件特征，发展不同功能特色的商业街区。 二、项目商业定位建议 1、定位思考 核心问题破解：从项目商业面积占比较大的角度寻找支撑点，求得项目定位的突破口。 商业需要住宅带来人流，住宅需要商业带来完善的配套服务。 本项目商业占比较大，两者完全可以互相借势，达到两者互相促进旺销的目的。 项目整体定位将以此为出发点，打造项目的主题特色。 商业 住宅 交易场所：频繁、大量 居住场所：舒适、方便 指标：人流量 指标：服务 需要接近人气旺的场所 需要服务完善的场所 二、项目商业定位建议 1、定位思考 从商业的角度看项目 区域商业中心 城市经济中心 政务中心 从居住的角度看项目 上班近 公交近 上学近 就医近 城市中心 最有都市感 最有优越感 最时尚潮流 最主流 全生活 购物近 娱乐近 最方便 最丰富 最经济 主题提炼： 二、项目商业定位建议 1、商业定位思考 天长城区商业目前缺什么？ 天长城区缺专业化、特色化商业街 特色化的商业街 大中型超市、专业店、批发市场 具备餐饮、休闲、娱乐功能的社区配套 商业形态 商业业态 商业功能 二、项目商业定位建议 1、商业定位思考 本项目不适合做什么？ 百货 项目商业物业条件不支持百货经营； 本商圈百货业竞争激烈； 分割产权，分零出售不利于百货统一经营。 二、项目商业定位建议 1、商业定