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策划先行旧城改造规划 　　摘要：海口市道客村旧城改造与其他旧城改造项目一样，面临着任务紧迫，涉及的利益主体众多，关系复杂等难题。在进行规划设计之前，在详实的基础调研支撑下，针对具体的问题，从政策环境、经济性、与周边区域错位协同发展、片区自身特色等方面进行策划研究。策划先行，确保规划设计的科学可行，最大程度地满足各方要求。 　　关键词：旧城改造、策划、经济性 　　中图分类号： U418.8 文献标识码： A 　　 　　1 改造背景分析 　　近年来，随着我国城市化进程的加快,城市面积不断扩大,大量的村庄被包裹到了城市新区之中，成为了城中村。城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，抢建、违建问题突出；同时，绿地公共活动空间缺乏，环境质量低下；市政管道数量、容量不足，电力、电信线路杂乱无章；成为影响居民生活质量和片区形象提升的重大障碍。 　　为改善以上情况，海口市将旧城区（城中村）改造列入五年计划中城市改造建设的重点工作；将旧城区（城中村）改造作为海口市人民政府进一步完善城市功能，建设良好的城市、人居环境，促进城市良性发展和兼顾社会公平的一项重大举措。 　　城中村改造计划之一的道客村处于海口市中心城区重点地段，规划面临如下几方面的难点： 　　（1）位于交通干线、河流水域边等重点景观沿线的关键节点，规划应当如何把握项目定位，并塑造城市节点的景观形象？ 　　（2）改造地块内存在利益主体多、地籍关系复杂、民居建设量大、改造阻力较大等情况，规划应当如何理清现状问题，在错综复杂的利益关系中体现社会公平解决民生问题？ 　　（3）改造地块所在片区控制性详细规划正在编制，在开发强度、设施配套等方面存在诸多不确定性，规划应当如何在不断变化的外部环境中，与其实现动态衔接？ 　　2 策划先行的规划思路分析 　　在上述背景下，我们采取了策划先行的规划方法。注重基础条件的分析、项目的研究与策划过程，为实体空间形态设计打下坚实基础；积极研究探索不确定性的规划问题，提高规划的科学性与可实施性。 　　根据项目特点，提出了两条技术路线。包括强调策略比选与规划方案的总技术路线和强调经济可行性分析的经济性研究技术路线。 　　总技术路线将政策环境研究、现状基础研究、城市空间形态研究、经济性研究、与周边区域的错位协同发展、片区自身特色纳入策划研究体系，为规划设计方案的空间结构布局、功能业态、设施规划等提出了科学的设计依据。 　　经济性研究技术路线注重研究过程的逻辑性与完整性，采用经济推导模型研究，实行规划的多方案比选及方案，提高决策的科学性。多种分析模型叠加分析得出项目的规划目标与发展定位，使其具有充分的依据和说服力。 　　3 《海口市旧城改造项目策划研究与规划设计》项目的主要内容及特色分析 　　3.1功能定位 　　在策划研究了相关规划、所处区位对道客村的配套CBD功能要求、高品位的形象、建筑风貌要求后，规划将道客村定位为：城市CBD核心区配套设施完善的综合住区，集居住、商业、医疗、教育为一体，公共设施配套完备、环境优美的综合小区，具有时代特色的大型风景楼盘。 　　3.2改造目标 　　对应策划的结果，规划提出承接CBD核心区的公共服务与居住功能，全面整治城市环境和空间形象；就地安置居民，营造具有归属感的城市社区；统筹协调多方利益诉求，平衡经济与社会效益的具体改造目标。 　　3.3项目特色 　　项目以策划先行，在扎实的基础调研工作支撑下，通过策划保证了项目与相关规划、政策的衔接；从城市整体上把握了项目空间环境的要求定位；统筹考虑提出了旧城改造后原居民的安置与就业、开发经济效益保证等问题的解决方案。 　　（1）细致的政策解读 　　策划细致解读国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011.1.19）、《国十一条》（2010.01.10）海口市《关于推进旧城区（城中村）改造工作的指导意见》（2008.10.14）、海委[2007]28号《关于加快我市旧城区(城中村)改造的决定》等旧城改造政策，挖掘征收补偿、安置措施和鼓励、优惠政策等有利条件支撑改造项目。 　　（2）深入的经济研究 　　基于旧城改造的特殊性，规划本着务实的原则，特别注重对经济方面的研究。从土地市场划分、市场总体预测、土地一级、二级开发收益分析和项目运作模式分析等方面进行了经济策划研究，为规划的可行性分析及指标的确定提供了参考依据。 　　策划明确了海口市旧城改造项目的土地开发与运作方式主要为两级模式：一级土地整理的开发主体为海口市人民政府，即由市政府向涉及搬迁改造的村庄村民征收土地，并进行征收补偿、搬迁安置与土地整理，使盈余土地达到出让标准；二级土地开发主体为房地产开发企业，即使土地通过招拍挂等方式进入流通领域进行市场运作。进行了用地出让、房地产销售价格预测，并