苇沟项目成果总结市场部分0513.ppt

PART1 市场分析 目录Contents 一、北京千万级豪宅市场分析 二、区域别墅市场分析 三、别墅市场预测 * 一、北京千万级豪宅市场分析 总体上来看，千万级以上市场本市及外省客户成交比例相当 外省客户在各总价区间均占“四成”以上比例 总价区间越高，外省客户占比越大 各省份购房人群占北京千万级外省购房人群的比重： “东三省”、河北、广东、山东、四川7外省城市合计占比超“五成” 以内蒙山西为代表的能源产业客户在城市公寓项目客群结构中占较大成交比重 以上成交表现可能由于消费型新移民对成熟市政配套的偏好导致 各区购房人群占北京千万级本市购房人群的比重： 海淀、朝阳、西城、东城四区成为本市客户绝对主力 其中西部客户（海淀+西城）客户总体占比“五成”以上 在各总价区间中海淀客户均拔得头筹 北京千万级买家年龄结构： 35-44岁客户成为千万级市场的中坚力量 2000千万以上市场，客群年龄更加偏大，这与财富积累程度形成正比 * 二、区域别墅市场分析 别墅项目研究区域界定 本项目位于北京东北五环外，机场高速旁，位于中央别墅区发展带，与本项目形成主要竞争关系的别墅项目区域包括： 东北方向：朝阳区、顺义区 正北方向：昌平区 正东方向：通州区 项目名称 最近开盘时间 清锦源 2008年6月 龙湾 2008年10月 财富公馆 2008年10月 泰禾红御 2008年11月 格拉斯小镇 2009年5月 矜·尚品（誉天下） 2009年5月 优山美地 2009年5月 晴翠园 2009年7月 东方普罗旺斯 2009年9月 中粮·祥云国际生活区 2009年11月 丽宫浅水湾 二期开盘时间未定 远洋·LAVIE 未开盘 滟澜山 尾房 中央别墅区及周边别墅供应量分析 房地产市场整体回暖以来，自09年5月后，别墅市场持续放量（包括老盘新期或纯新盘）。 项目名称 取得预售证 未售出 未来供应量 清锦源 12套 61套 龙湾 9套 ——　 财富公馆 25套 89套 泰禾红御 43套 11套　 格拉斯小镇 41套 约50万平米（约600-1000套） 矜·尚品（誉天下） 2套 约62万平米 优山美地 10套 36套 晴翠园 10套左右 40套左右　 东方普罗旺斯 45套 229套　 丽宫浅水湾 —— 300套　 远洋·LAVIE —— 271套 富力湾 37套 62套 珠江·壹千栋 128套 约500套　 蓝岸丽舍 31套 145套 桃花源 91套 19套 御墅 85套 99套 moma万万树 46套 319套　 保利垄上 46套 三期余66套　 龙湖·香醍溪岸 45套 296套　 合计 706套 ＞4000套 本项目容积率适中 项目名称 容积率 晴翠园 0.21 东方普罗旺斯 0.3 格拉斯小镇 0.3 清锦源 0.33 泰禾红御 0.33 优山美地 0.4 观唐 0.43 龙湾 0.47 财富公馆 0.58 矜·尚品（誉天下） 0.6 滟澜山 0.67 中海瓦尔登湖别墅 0.2 桃花源 0.29 御墅 0.37 moma万万树 0.4 珠江·壹千栋 0.41 保利垄上 0.42 富力湾 0.5 项目名称 位置 销售方式 销售均价 总价区间 格拉斯小镇 通州区 地下+地上 21048 800万起 矜·尚品（誉天下） 顺义温榆河 地下+地上 21264 800万起 滟澜山 顺义后沙峪 地上（含地下） 31880（21359） —— 龙湾 顺义温榆河 地下+地上 22721 850-1200万 优山美地 顺义温榆河 地下+地上 26783 2300万均 财富公馆 朝阳温榆河 地下+地上 27800 3400-5300万 东方普罗旺斯 昌平区 地下+地上 28861 ?1400万起 泰禾红御 通州区 地下+地上 34850 1500万均 清锦源 顺义温榆河 地下+地上 35094 2500万均 龙湾（大宅） 顺义温榆河 地下+地上 40101 3500万均 泰禾红御（大宅） 通州区 地下+地上 52609 6000万 晴翠园 朝阳温榆河 地下+地上 —— 1800万起 中海瓦尔登湖别墅 昌平区 地下+地上 13244 600万起 蓝岸丽舍别墅 顺义潮白河 地下+地上 13486 450-1300万 龙湖·香醍溪岸 顺义区 地下+地上 13569 400万-700万 富力湾 顺义马坡镇 地下+地上 14574 630万起 御墅 顺义潮白河 地下+地上 15775 650-1800万 moma万万树 顺义区 地下+地上 16859 700万起 珠江·壹千栋 昌平区 地下+地上 18516 900万起 保利垄上 昌平区立汤路 地下+地上 19272 760万起 桃花源 顺义潮白河 地下+地上 21492 800-1600万 中央别墅区及周边销售方式、单价及总价分