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中原地产：2008年成都房地产市场一季度报告 一.第一季度宏观调控政策集锦 1.一月集锦 成都市法制办出台《成都市商品房预售资金监管暂行办法》（征求意见稿），对商品房预售资金的管理做出规定——为预售资金开设专门账户，并通过第三方监管机构进行监管。同时，对本项资金的用途也做出规定——商品房预售资金主要用于支付工程款、以及购买建筑材料等方面。通过此项办法，有望实现预售资金的合理利用，保障购房者利益。 按照《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》的规定，08年1月1日起，开发商办产权证，必须出具《住宅物业保修金交款凭证》。 1月25日，央行于08年首度上调存款准备金率，幅度为0.5%；同时，上层人士还透露，在08年后期，央行还将以0.5%为幅度，对存款准备金率进行3至4次的调整。此次金率的上调，对于楼市而言，主要有助于巩固07年宏观调控成果，抑制春节后楼市的大幅回暖。 根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》的通知，明文规定继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。预示未来别墅市场会更加紧俏。 08年1月7日，国土资源部发布《关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知》，通知规定，从08年起，在国土资源部按预期下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地；同时，在城市申报新增建设用地过程中，应满足综合平衡、突出重点的要求；应适当压缩工业用地，重点保证居住用地；应确保廉租住房、经济适用住房、中低价位以及中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于70%。通知中有关一次性申报的决定，在一定程度限制各省级政府有关土地利用的灵活性，但却间接提高用地规划要求，有利于建设用地的整体规划；此外，对土地申报过程中应遵行的原则做出明确规定，对土地规划起到引导作用，同时也能保障未来更大的住宅供应量。 2.二月集锦 2月4日，央行和银监会共同颁布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，该办法中规定商业银行等其他银行金融机构皆可对经济适用房发放贷款；经济适用房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定；贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%；个别城市成片开发经济适用住房，贷款期限可放宽至5年；对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。此办法实施后，贷款人范围扩大，贷款申请条件变宽；同时，此办法的颁布也明确了利率优惠政策，放宽了贷款期限，并规范了资金管理 国土资源部日前已出台并正式实施了新修订的《工业项目建设用地控制指标》，对工业项目建设用地实行新的控制指标。首先，投资强度标准普遍提高15%；其次，容积率(某一宗地内总建筑面积与宗地面积的比值)控制指标，也作相应提高。在30个行业大类中，27个行业大类容积率上调0.2，2个行业大类容积率上调0.1(石油加工、炼焦及核燃料加工业和医药制造业)，1个行业大类容积率保持不变(化学原料及化学制品制造业)。此外，还新增加绿地率控制指标，规定工业企业内部原则上不得安排绿地。 同时，针对一些地方将打着工业用地旗号的“配套设施”转向商业规划或进行商业化运作，《工业项目建设用地控制指标》声明，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 3.三月集锦 3月25日，央行再度上调存款准备金率，其上调幅度为0.5个百分点。这是在08年里，继1月25日之后，央行第二轮上调存款准备金率；也是去年以来第12次动用这一货币政策工具。通过这次调整后，普通存款类金融机构所执行的存款准备金率达15.5％。 温家宝政府工作报告 3月5日，温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时指出要继续推进经济结构调整，转变发展方式。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，要从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年水平。 温家宝在政府工作报告中提出，要坚持扩大内需方针，调整投资和消费关系，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别要加强和规范新开工项目管理，严格执行项目新开工条件。从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年水平。 从报告传递的政策导向来看，还是要在稳定的大环境下逐步对经济结构进行调整，要本着又好又快地原则发展经济，也就是说今后的发展导向将开始重视质量，不再一味的追求速度，必要时甚至可以牺牲一定的速度。因此，未来国家仍然会收紧货币政策，严格控制土地和信贷，控制固定资产投资的规模，努力拉动内需，将目前以投资为主要依靠的经济结构逐步向以消费为主的经济结构转变，就此看来，经济调控还远未结束，房地产业的发展前景还将经受考验。 同时，温总理也强调坚持正确