2012年7月绿城市生活综合体专题报告.ppt

一线城市 二线城市 三线城市 第一 层次 第二 层次 第三 层次 第一层次 第二层次 第三层次 第一层次 第二层次 第三层次 北京 上海 广州 天津 深圳 南京 武汉 杭州 重庆 成都 沈阳、西安 郑州、东莞 佛山、哈尔滨 大连、苏州 济南、青岛 宁波、长春 无锡、长沙 昆明、合肥常州、厦门太原、唐山 石家庄 东营、南通 呼和浩特、淄博 福州、汕头、徐州 温州、台州、绍兴 泉州、镇江、烟台 大庆、南昌、兰州 乌鲁木齐、包头 南宁、中山、贵阳 珠海 临沂 惠州 吉林 潍坊 海口 洛阳 鞍山 江门 淮安、扬州、威海、枣庄 邯郸、济宁、嘉兴、芜湖柳州、襄樊、抚顺、保定湛江、宜昌、岳阳 鄂尔多斯、湖州、泰安 株洲、宝鸡、日照 马鞍山、盐城、金华 衡阳、淮南、泰州、 连云港、平顶山、绵阳 咸阳 银川、滨州 聊城、秦皇岛 蚌埠、茂名 齐齐哈尔、桂林 西宁、沧州 衢州、德州 宿迁、漳州 开封、许昌 安庆、牡丹江 丽水、赣州 长三角一二三四线城市类型划分 地区 一线 二线城市 三线城市 四线城市 核心地带 苏南（宁镇苏锡常） 南京 苏州、无锡、常州、镇江、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、吴江 宜兴、丹阳、高淳、溧阳、金坛 溧水、句容 浙北（杭嘉湖） 杭州 嘉兴、海宁、桐乡、湖州、平湖、嘉善、富阳、海盐、长兴 德清、临安、安吉、桐庐、建德、淳安 浙东（甬绍舟） 宁波、绍兴、绍兴县、慈溪、余姚 舟山、诸暨、上虞、奉化、象山、嵊泗、新昌、宁海、嵊州 岱山 紧密地带 苏中（通泰扬） 南通 扬州、扬中、泰州、靖江 海门、江都、启东、海安、仪征、姜堰、如皋、如东、泰兴、东台、兴化、高邮、宝应 浙东南（温台） 温州、台州 温岭、瑞安、玉环、乐清 洞头、平阳、临海、苍南、天台、三门、文成、永嘉、仙居、泰顺 外围地带 苏北（徐连淮宿盐） 徐州 连云港、淮安、宿迁、盐城 大丰、铜山、邳州、建湖、洪泽、金湖、新沂、沛县、射阳、赣榆、盱眙、东海、滨海、沭阳、阜宁、泗洪、泗阳、睢宁、灌南、涟水、响水、丰县、灌云 浙西南（金丽衢） 义乌 金华、东阳、永康、丽水、衢州 浦江、武义、遂昌、龙泉、青田、云和、江山、缙云、景宁、松阳、龙游、兰溪、庆元、常山、开化、磐安 合计 2 20 40 71 备注：一线城市的远郊组团或卫星城可以等同于三线城市，以此类推。 本研究以长三角县市为分析对象，未将地级以上城市的近远郊辖区分离。 在实际投资潜力分析中，各个城市的辖区也可以划分为二三四线不同等级，如上海的嘉定、青浦及松江等，杭州的余杭、萧山、下沙，南京的浦口、江宁及六合。 二线城市 三线城市 四线城市 第一层次 第二层次 第三层次 第一层次 第二层次 第三层次 第一层次 第二层次 第三层次 苏州 无锡、宁波 温州、常州 昆山、江阴 张家港 常熟 义乌、绍兴太仓、吴江台州、余姚 南通、慈溪徐州、镇江绍兴县 舟山、嘉兴扬州、宜兴诸暨、温岭瑞安、海宁桐乡、湖州 玉环 金华、扬中上虞、平湖嘉善、乐清丹阳、奉化象山、富阳 连云港 淮安、宿迁盐城、衢州海盐、嵊泗泰州、东阳新昌、永康靖江、丽水高淳、长兴宁海、溧阳嵊州、金坛 海门、德清临安、岱山溧水、安吉洞头、平阳江都、临海启东、苍南桐庐 句容、海安仪征、姜堰天台、如皋如东、泰兴建德、三门浦江、文成永嘉、东台仙居、武义遂昌、兴化大丰、龙泉淳安、铜山青田 云和、江山、缙云景宁、邳州、泰顺建湖、松阳、高邮龙游洪泽、金湖、兰溪、庆元、新沂沛县、射阳、宝应赣榆、盱眙、东海滨海、沭阳、阜宁常山、开化、泗洪泗阳、睢宁、灌南涟水、响水、磐安丰县、灌云 长三角一二三四线城市类型划分 根据各项评价因子及城市综合得分分析，划分如下： 绿城城市生活综合体 发展建议 5 1：区域发展建议 以中国三线城市（含部分县级市）*为主，现阶段以长三角为核心发展区域，其他区域为辅。 三线城市目前商业地产开发水平较为一般，而城市化进程后劲强劲。一二线品牌容易落地，商业经营可行性较大。 20万人口以下且经济一般的四线城市因人口规模较小，短时间内商业规模难以支撑，且国内商业连锁品牌规模较小，招商资源难以组织；城市基础设施的支撑能力还有欠缺，进入需相对谨慎。 在三线城市中，以长三角为第一优选地区，辽东半岛、环渤海地区、山东半岛为次选区域，中部及南部一些条件较好的项目也可考虑。 * 以上城市等级划分基于绿城城市综合体发展战略而重新划分的中国城市。另外一线城市的卫星城与组团以及二线城市的下辖区域中心也可作为三线考虑。 2：运营模式建议 建议在中短期内以持销均衡型（万达）为主，坚持项目可售物业之利润必须能与持有物业之投资平衡为基本底线，以减轻综合体发展的资金压力。 中远期可考虑对部分优质物业选择持有，以利于平衡绿城综合体板块的远期效益。销售为主型的商业物业（即无需统