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四 “三旧”改造专题研究 4.1 广东省“三旧”改造政策出台的背景 1、改革开放30年来，广东省的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继（据统计，近年来全省每年需新增建设用地40万亩/年，而国家给广东省的用地指标仅25万亩/年），土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展，迫切要求对低效用地进行二次利用，节约集约利用；2008年3月，温家宝总理在参加第十一届全国人民代表大会广东代表团审议政府工作报告时提出，希望广东成为节约集约利用土地的示范省； 2、2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化气场的初现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。 3、汪洋书记总结了佛山“三旧”改造先行经验（形成“三旧”改造的概念和基本政策思路）后向国土资源部积极争取，获得了在我省开展为期三年（2010年-2012年）的“三旧”改造先行先试的政策许可机会（“三旧”用地改造的政策全国其他省份都没有） 4、而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。 【总结】 广东省“三旧”用地约175万亩，量大面广。“三旧”改造既是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一；同时也是转变经济发展的方式和推进城乡一体化的重要抓手，最重要的是破解用地紧张矛盾解决广东土地资源紧缺的困境的重要手段，而且对产业结构的转型也有促进作用，可实现从“旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新城市、新产业、新社区”的转变，从而让城乡旧貌换新颜,经济得发展,群众得实惠。 4.2 “三旧”改造的主要优惠政策条款 1、以何种地类办理用地手续方面 原政策： 在办理用地手续时，凡涉及使用无合法批文的集体建设用地时，均需核查该建设用地的形成时间，1999年1月1日后变更的建设用地，需按变更前的农用地地类办理用地手续。这就需要办理农用地转建设用地手续，需要安排新增建设用地和农转用指标（每年省下达给各市的指标都非常有限），且位于不同区位的用地，农转用的审批权限也不同，如位于广州市城市建设区内涉及农转用的还需以一年一批次的形式上报国务院审批。 新政策： 按土地现状（即建设用地）办理用地手续。无需占用新增建设用地指标，可以免除耕地占补平衡手续，免除缴交耕地开垦费、菜田建设费、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费等。 2、办理征收土地手续方面 原政策： 根据现行用地政策，凡涉及征收集体土地的，均需上报省级以上人民政府批准，而且要履行征地预公告、听证、被征地农民社保、预存（支付）被征地款、补充耕地、林地审核、落实留用地等程序。 新政策： 1、对用地行为发生在1987年1月1日之前的，直接办理国有建设用地确权手续。 2、对用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，已签订征收协议并进行补偿，没有纠纷的，按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后，无需办理社保、安排留用地。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。制订有关改造方案后，报省人民政府批准。 3、供地方式方面 原政策： 根据现行用地政策，凡经营性用地（商业、旅游、娱乐及商品住宅等）及工业用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。 新政策： 除政府收购储备后再次供地的及商品住宅开发用地需公开出让外，无论保持或改变为何种用途的“三旧”改造用地均可采取协议出让方式供地。包括旧村改造中自行改造的融资地块和国有旧厂房进行除商品住宅开发外的自主改造的，均可采取协议出让方式供地。 4、土地出让金适度返还或暂缓征收鼓励改造 原政策： 并无此项内容，政府储备用地，仅对原用地单位征地进行拆迁补偿安置。 新政策： 1、对“三旧”改造中收取的土地出让纯收益，可按不高于60%的比例用于支持原用地企业、原农村集体经济组织 2、工业用地提高容积率进行改造，不需补交土地出让金。 5、对“退二进三”企业的政策 原政策： 企业可在现有合法工业建筑主体框架不改动的情况下进行适当改造并临时改变使用功能，用于除房地产开发以外的第三产业