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土地转让协议已签,因政府原因未按时交付土地,该如何交税 篇一：签订合同未取得土地是否该征土地使用税 签订合同未取得土地是否该征土地使用税? 我国《城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。在征管实践中，在土地出让合同变更、合同执行条件发生变化等情况下，如何确认纳税人对于土地的实际占用行为，正确计税，合理合法地征收土地使用税，考量税务人员的执法水平。 事件：房企未缴城镇土地使用税 2011年，某房地产公司与某市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：该公司依照法定程序取得位于某县陈村的一宗土地用于房地产开发，面积16.7万多平方米；出让人同意在2011年6月14日前将出让土地交付给该公司。签订出让合同时，该宗土地为尚未拆迁的“毛地”，合同约定，该宗土地享受政府有关优惠政策并由某房地产企业负责拆迁补偿。合同附则约定：“本合同项下土地出让方案已经市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。” 同年，国务院发布第590号令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，条例中第四条规定：“市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”条例颁布后，之前双方签订出让合同约定的交付“毛地”，并由该公司负责拆迁补偿等条款，已与国务院颁布法规相抵触。该房地产公司在2011年6月14日按照合同约定支付了6.6亿多元土地出让金，同时缴纳了相应契税及印花税后，未取得《拆迁许 可证》，也未开展拆迁工作。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】 为解决上述问题，该公司多次向县政府反映，县政府就此类问题专门向市政府进行书面请示。2013年9月23日，市政府法制办公室下发书面答复指出：“根据《某市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，征收主体应当是县政府，县政府应当按规定实施土地征收程序，并在征收工作完成后，将土地交给摘牌企业。” 2014年3月22日，县政府发布《关于征收陈村改造用地上房屋的通告》，明确征收范围为陈村改造所涉及的陈村范围内土地上的房屋；征收部门为县住房和城乡建设局；征收实施期限为2014年3月22日～2014年4月25日。但截至2014年4月底，县政府对陈村的拆迁仍未完成，该公司也未办理《国有土地使用权证》。 2014年5月，某市地税局稽查局按照检查计划，对该房地产公司2011年～2013年涉税情况进行税收检查，发现该公司2011年按合同取得陈村该地块时，并未缴纳城镇土地使用税。 是否应缴土地税有两种意见: 在税收检查过程中，检查人员发现某房地产企业与市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中，双方约定该宗土地的交付时间为2011年6月14日，而该房地产公司截至检查日并未缴纳城镇土地使用税。对于该公司是否应于2011年7月起缴纳城镇土地使用税，检查人员曾存在两种意见。【房企财税微信：fdccspx】 第一种意见认为，该公司应当缴纳城镇土地使用税。 持此意见的检查人员认为，其一，根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。本案中，该房地产公司与市国土资源局签订的《出让合同》真实有效，按合同约定，该公司对此宗土地具有使用、收益及处置权。且该企业已缴纳了契税和印花税，其城镇土地使用税应从约定交付土地时间的次月起征收。 其二，作为税务机关，税收征收依据是税收法律法规、规章等，对企业予以减税、免税也需依照有关法规执行。国务院颁布的拆迁补偿条例，是专门针对房地产开发企业拆迁和补偿工作的具体管理规定，不能作为税务机关不征税的依据。县政府在与该公司签订的土地出让合同中，明确“由企业负责拆迁补偿”，应属企业与政府之间达成的协议，虽然合同中部分约定与国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》精神不附，但政府与企业在合同中已约定了土地交付日期，所以应按税法规定向企业征收城镇土地使用税。 第二种意见认为，该公司不应缴纳城镇土地使用税。 有检查人员认为，截至检查日，该宗土地并未实际交付企业使用，该公司没有实际取得、占用该宗土地，因此不应缴纳城镇土地使用税。 持此观点的检查人员提供的依据是： 根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人；第三条规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。根据税法法理，该税以实际占用为纳税义务发生的前提条件。 财税〔2006〕186号文件规定“从合同约定交付土地时间的次月起缴纳”的精神实质是，受让人实际享有了土地的占有、使用、收益或处分该土地的权利即发生纳税