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第七章 房价管理
第七章 房价管理 第一节 影响客房定价因素 第二节 客房价格体系 第三节 衡量客房营业收入的经济指标 学习目标与要求: 掌握影响客房定价因素 熟悉并掌握客房的价格体系 掌握衡量客房营业收入的常用经济指标 一、内部因素 1、成本:是影响客房价格水平的基本因素 平均房价=饭店建造总成本/(1000X房间数) 例如,一座新建饭店拥有500间客房,总造价为5 000万元,按照千分之一定价法计算房价: 每间客房房价(500*1 000)=100元 例如,一座新建饭店拥有398间客房,总造价为6.8亿元,按照千分之一定价法计算房价: 平均房价=680000000÷(1000X398)=1709元 这种定价方法只考虑了客房的成本因素 没有考虑供求关系、市场竞争等相关因素,缺乏科学性和合理性 2、饭店等级标准 3、饭店地理位置 4、饭店服务质量 5、酒店客房的位置、朝向、外景等 二、外部影响因素 季节性影响 供求关系影响 竞争对手价格 行业组织的价格约束 客人消费心理 酒店所在的地区 第二节 客房的价格体系 一、标准价(Rack Rate) 又称公布牌价、门市价、散客价, 指在酒店价目表上明码公布的各类 客房的现行价格,该价格不含任何 折扣 1、根据房间类型制定 2、根据房价所含消费内容制定的房价计价标准 1)欧式计价(EUROPEAN PLAN,简称EP):只包括房租,不含餐费,客人的其他消费均需另付款。它是使用最广泛的计价方式,在中国较适合散客,尤其是本地散客。 2)美国式(简称AP):不但包括房费,还包括一日三餐的费用,,称为全费用计价方式,度假型饭店或远离城市的饭店采用,在中国较适合会议团体客人。 3)修正美式计价(简称MAP):是美式计价的一种变通,包括客房、早餐及一顿正餐的消费。正餐可以是午餐也可以是晚餐,通常又可称为半包价。在中国适合旅游团体客人。 4)百慕大式计价(Bermuda Plan,简称BP),包括房租以及美式早餐(含有欧陆式早餐)。 5)欧洲大陆式计价(Continental Plan,简称CP)又称欧陆式计价,包括房租以及欧陆式早餐。 在中国欧陆式计价及百慕大式计价较适合普通客人。 二、特别房价 针对不同细分市场中的客人的需求和饭店的经营方针等其他理由,对公布价格作出各种折让的价格 1、白天租用价(Day use): 即半天用房,指客人要求租用客房半天,不过夜,即白天房。或指一般租用时间为六小时以内,退房时间为下午六点钟以前,房价是全价的一半。 钟点房 凌晨房或午夜房 2、加床费 3、散客价(Walk-in) 4、团队价(Group Rate ):主要针对旅行社团队客人制定的折扣价格 5、小包价(Package Plan Rate ):通常包括房租费及餐费、游览费、交通费等项目的费用 6、家庭租用价(Family Plan Rate):为携带孩子的服务所提供的折扣价格 例如给未满六周岁儿童免费提供婴儿小床 ,给12岁以下儿童免收加床费或房费的优惠 7、合同价(协议价Commercial Rate): 8、免费价(Complimentary) 9、折扣价(Discount Rate):向常客或长住客或有特殊身份的客人提供的优惠价格。 10、淡季价(Low Season Rate) 11、旺季价(High Season Rate ) 第三节 衡量客房营业收入的经济指标 一、客房出租率 =实际出租房间÷可供出租总房间数x100% 二、双开率 =双人使用房间数÷已出租房间总数x100% 在客房出租率一定情况下,双开率 越高,反映饭店的经济效益越好 三、平均房价 已出租房间的平均房价(ADR) =当日客房总收入÷酒店实际出租房数 某大酒店有420间客房。某日客房营业状况如下:饭店业务占用房20间,已售房252间,空房148间,当日客房房费总收入为88200元。该饭店当日客房出租率和平均房价应分别为( )和( )?? 四、Rev PAR (每间可出租的平均客房收入) =日平均房价x客房出租率 在旺季,求大于供时,就要采取提 高平均房价以增加收入的策略;而 在淡季,即供大于求时,就要尽可 能多的销售客房也就是提高客房出 租率,甚至不惜大幅度降低房价 * * 第一节 影响客房定价的因素 千分之一定价法:即以酒店总建造成本除 以房间数,再除以1000作为每个房间的平 均价格,也称建造成本法、经验定价法 练习: *
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