物业用房建议(第一太平).doc

To CC From 第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司 物业部/ Date 16 April Ref.  关于物业用房之建议 经理：好！ 根据目前各省市之《物业管理用房规划建设管理若干规定》来看，设计院对贵项目厘订的物管用房总建筑面积，拟适当调增，并就具体使用功能提供如下安排建议： 一、物管用房 根据物管服务经验，物管用房应分为集中办公区和分散用房两部分。 1、集中办公区 1）建面 参考敝司提供的物管服务组织架构，拟约有20人将于集中办公区内进行办公，故其建筑面积约需200平方米。 注：物业集中办公区不是分散地设在同一个或不同的建筑内，也不是分散地设在同一建筑的不同楼层内。以此，方便物业各部门之间的沟通及紧急情况的处理。从而，提高物管服务的工作效率。 2）要求 ①功能 集中办公区内设项目经理室、接待室、会议室（兼培训功能）、财务室、库房(机具、耗材、零配件等)、客服前台，以及带有分隔的开放式大开间办公场地（其内配备传真机、复印机等办公电器设施）等主要功能区。 附属功能区包括洗手间（配设拖布池）、更衣间。 ②照明 物业集中办公区的照明电功率拟按写字楼办公间予以配置。 ③通讯 为提高物管服务效率，拟保证有线/无线通讯畅通，故建议如下： A、交换机 拟配置小型电话交换机，以方便物业集中办公区与各分散用房、服务前台、主要设备机房（含消防/安防中心）、小区出/入口门卫室等功能用房之间的相互通讯联系。 B、信息点位 拟于项目经理室、财务室、大开间办公室、服务前台，以及主要设备机房预留网络信息点位，以方便物管服务的网络通讯。 C、无线信号 拟提前与各电信运营商洽谈/建设无线信号覆盖的设施，以方便手机通讯畅通。 ④空调 为改善物业集中办公区的工作环境，提高办事效率，拟配置空调设施。 ⑤通风 为改善地下物业集中办公区的工作环境，拟配置独立的送/排风系统。 2、分散用房 根据物管服务经验，为节省地上建筑面积，物业工程值班室兼办公室、维修操作室、保洁员休息室兼工具间、保安员休息室兼办公室、库房、员工宿舍（含盥洗/洗手间、淋浴间），员工餐厅等功能用房可在地下室见缝插针地予以分散安排，约300平米。 考虑物业服务人员的生理需求和项目业态的特征，建议在集中办公区附近增设公共卫生间，并配有通风设施。 二、员工宿舍 1、面积 在今后针对“欣都龙城”的物业全服务管理过程中，参考提供给贵司的物管服务组织架构定编人数，则拟按130人予以估算员工宿舍面积，即需预留650平米建筑面积的场地设计员工宿舍。 2、选址 为节省地上寸土寸金的建筑面积，拟将员工宿舍设置于地下层，但需解决通风、透气的问题，以避免过于潮湿的不舒适感，体现人性化的关爱。 3、要求 1)活动室 宿舍区拟设置建筑面积60平米的文化娱乐活动室，其内配设有线电视信息点位。 2）卫生间 首先，根据入住员工宿舍的设计人数，拟于其附近较为隐蔽处，设置厕位数相适应的男/女卫生间，并配置排风设施。 其次，在男/女卫生间共用前室的合适位置，配置可供20人洗漱用的盥洗槽。 3）淋浴间 电热水器 拟采用即热式电热水器提供淋浴热水，并安装定时器控制淋浴热水的供应时段。 更衣柜 拟于淋浴间之外间预留更衣柜的空间位置，而不是于淋浴间内设置更衣柜。 4）计量 员工宿舍拟加装水/电计量总表，每月进行抄表、计费。若超过厘定的用水/电指标费用，则超出部分由入住员工支付。以此，做好节能工作。 三、员工餐厅 1、面积 参考以往提供给贵司的物业管理服务组织架构定编人数，于午餐时段将有155人用餐。建议员工餐厅约需250平米建筑面积的场地，员工餐厅也可集中于写字楼内的员工餐厅统一规划，但在用餐时间上要有所分开。 2、选址 拟于地下一层选择合适位置作为员工餐厅的场地。 3、要求 1）下水管道 为厨房配置的下水管道管径拟增大1#的标准予以设计，以方便清掏、疏通。 2）地面 厨房操作区地面拟做好防水处理，并铺贴价廉物美的浅色防滑地砖。 4）计量 员工餐厅拟加装水/电/气计量总表，以方便其考核，控制能耗成本。 四、业委会活动用房 拟预留建筑面积50平米的场地，作业委会活动用房。 五、结论 综上所述，“欣都龙城”物管服务用房所需建筑面积请详见下表。 序号 名称 建筑面积（平方米） 备 注 1 集中办公区 200 可根据实际情况进行减少使用房面积 2 分散用房 300 可根据实际情况进行减少使用房面积 3 员工宿舍 650 预估 4 员工餐厅 250 5 业委会用房 50 6 客服管理中心接待室 60-80 包括总接待台、业主来访休息区、前台业主纠纷调解室兼部门会议室，根据项目特点，需要设置2个以上 7 商务中心 20 超高层写字楼 8 项