东新业街市场分析.docVIP

运盛·东新商业街开发建设性报告 一、昆山核心城区商业分析报告 1）、报告要旨与目的： 1、提供关于项目本身及周边市场的初步情报，以辅助开发商决策； 2、通过归纳分析，引申出关于项目的有利面和不利面的思考，以及如何转化不利面为有利的行动方向； 3、经由本报告，建议开发者在取得市场分析数据的同时，进一步展开对于商业街所处地区以及昆山地区详尽的调查与研究，以得到本土市民经济能力、购买需求、消费行为和消 费心理的详尽情报； 4、从专业市场顾问的立场出发，我们所给予贵司的企划建议，在后续开展的研究工作中，将获得更为充分的事实依据， 另一方面，之前提出的假设或观点，也能够在实地调研 后，获得实证性的判断以作出准确之决策； 2）昆山市区商业及周边环境描述 1、昆山市人口经济状况：被誉为昆山后花园的昆山市，2005年综合实力已跃居全国县级市榜首。2004年，昆山以占全国近万分之一的土地、万分之五的人口，创造了占全国千分之四点一的GDP、百分之二的合同外资、百分之二点三的到帐外资、百分之二的进出口总额。将在江苏省内率先建成全面小康社会，率先向基本现代化目标迈进。昆山市外来人口管理办公室???截止7月底，全市外来人口登记数64.47万，为去年同期的137.4%，超过全市63.4万常住人口数，比去年年末外来人口登记数62.5万增加了1.97万人。全市总人口合计达127.87万人，外来人口占总人口的比量已达50.42%。昆山最近在制定“城市发展概念性规划”时的调查估测，昆山白天的人口约为100万人，晚上却只剩下90万人。这消失的10万人口中，相当一部分“隐匿”到上海了。① 永泰田广场：投资总额达20000万元、占地面积14亩，的永泰田广场，位于昆山市震川西路北侧，月城路东侧、柏庐中路西，北至金凤凰广场。属于开放式大型综合商住设施，由商业步行街、大型商业广场、高尚公寓等组成，集商业、美食、文化娱乐、电影超市于一体。该广场是由1至4层的商业中心和5至20层的商住工坊和5至9层的酒店式公寓组成，商业定位是昆山地区中高档次时尚购物广场，是集餐饮、娱乐、休闲、购物等于一体的一站式商业中心。有将近总计300个停车位的规划设计，总高度61米，是昆山市区内地标式建筑，将打造昆山地区档次最高的休闲消费场所。该项目总建筑面积达47430㎡，绿化面积4050㎡ ，其中销售商业面积14940㎡ ，可销售住宅面积：14874㎡，产权式酒店：7365㎡ ② 中茵、莱茵广场：中茵、莱茵广场均由中茵置业开发，是昆山首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体的具有欧式风情的高档多功能休闲购物广场，毗邻高档住区“怡景湾”、“雍景湾”。莱茵广场位于昆山城区黄金地段柏庐路震川路交汇处，商铺面积10000余平方米。其中中茵广场位于朝阳路与柏庐路交叉地段，其一流的商业环境和统一定位、统一招商、统一管理的运作方式吸引了“迪欧咖啡”等众多知名商家的入驻，成为昆山商业项目的典范。莱茵广场于2002年4月开始预约，三天即预约一空，2003年7月正式开业。而中茵广场起步较晚，至2004年10月左右才正式投入营业。莱茵广场主体建筑由3幢独立的两层商业楼围合成42×37米近似正方形的内庭广场，西南开敞，提高主体景观设计形成下沉式入口广场，由极具现代感和流动性的地面铺装进入半围合中庭内院。莱茵广场入口即是25米高的钟楼，与庭内观光亭（楼梯）遥相呼应，成为标志性景观。商业楼与住宅区商铺组合形成两条步行商业街，创造出一个围而不合、相对独立又相互渗透的商业群落。2005年底，中茵置业又在前进路和中山路交叉口处开发了另一个商业项目——世贸广场。据说投资约3个亿，主要是以休闲、购物为主的商城。太平洋百货将进驻此地，届时，昆山又多了一个以中、高档为主的商业服务圈。预计世贸广场将于明年5月份开始对外推出，2008年正式营业开放。 6、其他商业街形式探讨 ? ① 上海吴江路：东起石门一路、西至泰兴路，全长207米的吴江路休闲街与熙攘的南京路相比，少了拥挤嘈杂辉煌和大气却悠闲散漫小巧和精致，这里的店铺和茶楼、餐厅，都是量贩式的，显得平民化和生活化，为一层部分商业、二层平台立体多层次的休闲体系荟萃了港式茶餐、欧式咖啡、酒吧、台式茶坊以及新疆菜等32家特色店，还配有小品、绿化、休闲椅、售货亭等景观设施，直接吸纳地铁2号线石门路站的上下客流，同时与南京西路上的新时代、中创、鸿翔等商厦相连接。② 上海新天地：占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米，从规模来看并不算大的上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一—破旧的上海石库门居住区。设计中以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融上海新天地座落在市中心淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄