2011年一季度沈市场形势分析.ppt

竞品项目的发展借鉴 工程进度及办证快速推进，现房实景迅速呈现 荣盛爱家俪都项目为代表，今年一季度有两栋小高达到预售标准，给销售做最大支持； 具有优势的价格冲击市场，以价格获市场份额 融大浑河湾项目及沿海赛洛城项目为代表，两项目产品价位较区域内竞品项目均有一定的优势，通过价格利器获取市场的份额； 园林景观的充分重视，以低成本实现高溢价 首创国际城项目为代表，项目在整体规划设计时，将园区分为三大住宅组团，每组团均为围合式设计、超大中央景观，通过相对较低的景观投入获得与其他项目较明显的销售价位； 展示区精细打造提前展示，震撼效果潜性营销 金地檀郡项目为代表，项目通过英伦风情街、入口广场、中心湖及样板间震撼展示，潜移默化将看房者吸引征服，最终促进销售 【微观市场分析——小结】 【市场小结】 金融政策 房产政策 全国房产政策有从严倾向，沈阳房产政策较“温柔” 沈阳供应成交大幅上涨，市场呈井喷之势 金融政策从紧，存款利率持续上升 刚需受限，改善客户有持币等待现象，投资客户更加谨慎 浑南市场 城市化进程加快，气机难得，区域正被热炒 媒体 媒体娱乐导向升级，虽不左右价格，但影响市场发展和消费者心理 土地市场 客户分析 不盲目跟随，但市场要进行抢跑，在品质提升的同时，做好终端执行 市场相关附件： * 　 一单元 二单元　 合计 　 面积 94平 东山南北 98平 三阳 115平 南北 115平 南北 95 三阳 　 94平 西山南北 供应量 34 34 34 34 34 34 204 销售量 33 13 19 19 8 30 122 4# 蓄水周期：一个月 蓄水量：230组诚意金客户 开盘解筹率：53% 开盘当天客户到访量：150组左右 首创国际城解读——3月26日认筹信息 【微观市场——竞品项目分析】 价格区域：6100—7500 均价：南北户型：7000 三阳户型：6500 价差： 纵向：以25F为基准，上下每层递 减25元 横向：1、二单元（西单元）比一单元 （东单元）贵150 2、南北户型比三阳户型贵500 去化速度 产品类型 去化率 第一 东单元94平（南北） 97% 第二 西单元94平（南北） 88% 第三 中户115平（南北） 55% 第四 中户95/98平（三阳） 31% 总去化率 60% 优惠政策：开盘当天选房享受九八折优惠 首创国际城解读——3月26日去化情况 【微观市场——竞品项目分析】 本次所推产品为高层，东侧临近沈营路，因此产品价格由东向西依次上升。 现场采用按排号顺序选房的原则，等候区设在一楼，选房区设在二楼，每组客户有5分钟选房时间，现场并未出现秩序混乱的状况。但是缺乏热销气氛，很多排号较为靠后的客户缺乏购房信心而过早离场。 房源价差较小，客户购房需求重叠，是客户流失的最主要原因。产品去化主要集中在94平和115平两种南北户型，三阳户型去化率极低， 由于4#西南方未来会有高层楼宇，采光可能会受到影响，而西单元的价格也比东单元贵150左右，从整体的去化情况来看，东单元好于西单元。 首创国际城解读——开盘分析 【微观市场——竞品项目分析】 项目前期销售均价在6300元/㎡，并且价格一直保持平稳，在10月有二期产品推出销售价格有一定幅度涨幅，目前高层均价6800元/㎡； 本月有新产品推出后成交量明显加大，目前二期新加推4#房源销售率在55%。 新品推出成交量增加，成交均价保持平稳增长 首创国际城解读——量价走势分析 【微观市场——竞品项目分析】 115㎡两室两厅两卫 98㎡两室两厅一卫 94㎡两室两厅一卫 户型优点： 10㎡的入户花园； 115㎡主卧有独立的卫生间； 主客卧双飘窗。 户型缺点： 115㎡的户型卫生间都为暗卫； 次卧进深较小； 95㎡的户型浪费空间较多。 首创国际城解读——4#户型分析 【微观市场——竞品项目分析】 关键词：中等规模、舒适型 项目优劣势 优势： 地理位置、周边配套生活氛围优势； 开发商品牌形象与影响力； 楼间距、园区景观优势。 劣势： 部分楼临路噪音问题； 地块北侧加油站问题 营销借鉴 适中的户型面积段配置，销售难度降低； 宗地内园区超大景观面积的规划。 首创国际城解读——个案总结 【微观市场——竞品项目分析】 名 称：金地滨河国际二期 项目位置：沈阳市浑南东路18号 建筑形态：1栋20层小高层、6栋31层高层 容 积 率： 1.84；绿化率：42%； 当前户数：约558户 车位配比： 未定 建筑立面：现代简约 开盘时间： 2010-9 目前均价：高层跃层7000-8000元/㎡、平