中原泰华深圳龙华二线拓展区“蝶舞”块定位报告96PPT.ppt

泰华 · 龙华“蝶舞”地块定位报告 泰华“蝶舞龙华”地块定位报告框架图 深圳房地产市场分析及预测 一、2007年深圳房地产市场表现综述 量价双跌：受金融政策影响,8月份开始，一手房及二手房交易量开始逐月萎缩,12月的合计成交量不超过40万平方米，同比减少了60%。一手房价格在12月比市场最高点下跌了20%，定格在16000元/m2 ， 二手房价格在12月比市场最高点下跌了10％。定格在13800元/m2 。 需求压抑：2007年深圳一手房及二手房全年成交量为1200万m2 ，比近四年的平均水平下跌了近200万m2 ，且由于2007年销售量中的投资比例约占到60%，比05、06年略高，故可以判断，有超过200万㎡的用家需求被压抑。 一级市场低迷：信贷收紧，对发展商融资影响较大，2007年新成交土地面积仅为44万平方米，为近5年最低点，比2006年下降了50%，而下半年宝安龙岗均出现了土地流拍现象，发展商一改往日勇创地标的抢地姿态而表现为拿地谨慎，将影响未来三年的新增供应量。 限价地出现：2008年1月4日，位于宝安区龙华街道,建筑面积为53064.9平方米的限价地被长城地产竞得，最高销售价格限定在9840元/平方米，该项目若在2010年入市，对市场价格的冲击和购房者心理的影响不容忽视。 年价格涨幅依然在高位：虽然下半年价格有所下调，但深圳2007年全年的一手房价格比较2006年仍然上涨了44% ，涨幅在高位，按当前低迷的市场状况来看，2008年深圳房价下调的可能性极大。 各种理论频出：周期理论、庄家理论、负资产论，各地产大腕亦对后市观点不一，房地产不仅成就了部分人的短期暴富梦想，也成为普通百姓最揪心的事情之一。 二、2008到2009年深圳房地产市场预测 新增供应量与2007年持平：截止2007年底，深圳已成交土地中仍有462万平方米建筑面积尚未开发，将转化成为08、09年的新增供应量，故时预计08年有700万平方米的新房新增供应量；而已批预售的项目中，仍有271万平方米尚未销售。 政策走势：2007年深圳房地产市场体现为政策市，受金融政策及其他政策的影响，成交量萎缩，价格开始下调，但政府的最终目的是调控市场到合理状态；考虑价格下跌给金融机构带来的风险性，及房地产业对整体经济的影响，同时也基于目前房地产市场还属于“政策市”，政府肯定会适时的采取有力的救市措施。相信未来两年出现严厉调控政策的可能性较小，政策调控会趋于平缓。 价格下调后趋稳：从2007年下半年的价格走势，及当前低迷的市场态势来看，08、09年的价格走势将很有可能呈现为下调后趋稳。结合对政策走势的判断，下调比例应不会低于“银行负资产点” ，根据代理机构测算，以2007年12月份13841元的价格来推算，离银行出现负资产的价格仍有23％的空间，所以预计，2008年深圳房价下调的底线应该在20％左右。 成交量转趋平稳：从2007年下半年的市场状况来看，2008年仍为政策消化期，市场观望情绪将会延续到2008年，预计2008年全年新房消化量将与2007年持平，在400万-500万㎡左右；而一旦价格趋稳，消化量将适当放大，预计2009年的消化量将会有所提高。 客户表现：2007年上半年表现为用家观望，投资客活跃，下半年受金融政策影响，投资客纷纷离场，价格下调，用家观望情绪加重。预测2008到2009年，楼价下调趋稳后，用家将重新考虑入市，首次置业和换房客户将成为市场主力消费群体。 户型面积趋紧凑：户型将转而针对用家和换房客户，受贷款压力影响，经济实用户型将受市场欢迎，房型面积转趋紧凑。 政策性用房：根据深圳未来规划，到2020年将共推出3000万平方米经济适用房和廉租房，虽然在未来三年内仍形成大规模供应，但对购房者心理仍有较大影响。 龙华区域市场分析 区域房地产分析及预测 二、产品供应及未来趋势分析 产品供应现状： 资源型和低密度物业：07年资源型和低密度物业供应量33万平米，主要集中在星河丹堤、圣莫丽斯等楼盘，供应户型主要以满足二次及多次置业中大户型为主； 高层物业：受宏观政策影响，下半年推出的高层物业代表金地梅陇镇、世纪春城等，产品供应户型多以144平米以下的居家型二房、三房户型为主。 2.未来趋势： 二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量在200万平米以上，如本项目、莱蒙、中航、鹏润达等项目。 二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要低密度豪宅版块，如水榭山庄、兆丰溪山美地、滢水湾等。 龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目。 三、未来市场供应时间、产品结构分析 四、当前片区客户分析 五、价格及趋势分析 片区成交价格： 2007年片区