2004年8月30日房地产泡沫的成因及破灭国经验比较.doc

光大行业评级 看好—未来6个月的投资收益率领先上证综合指数15%以上; 向好—未来6个月的投资收益率领先上证综合指数5%至15%; 中性—未来6个月的投资收益率与上证综合指数的变动幅度相差-5%至5%; 向淡—未来6个月的投资收益率落后上证综合指数5%至15%; 看淡—未来6个月的投资收益率落后上证综合指数15%以上; PAGE 37 PAGE 37 光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者 参考。光大证券有限责任公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。 In-depth Analysis行业评级： 看淡赵强(8621209 HYPERLINK mailto:zhaoqiang@ zhaoqiang@联系人：邓文静(8621205 HYPERLINK mailto:xxxx@ In-depth Analysis 行业评级： 看淡 赵强 (8621209 HYPERLINK mailto:zhaoqiang@ zhaoqiang@ 联系人：邓文静 (8621205 HYPERLINK mailto:xxxx@ dengwj@ 行业深度分析 房地产 主要结论 什么因素驱动了房地产价格发生波动？长期而言，影响房价波动的因素主要来自人口总量和结构的变化以及居民收入和财富的增长，因为土地存量几乎是不变的。中期内，房价的波动往往与经济周期相吻合。短期内，影响因素主要集中在需求层面，其中，政策和消费者对价格的预期是最主要的因素。 资产价格与经济周期——来自工业化国家的经验 国际货币基金组织（IMF）在2000年和2003年分别发表了《Asset prices and the business cycle》和《When bubbles burst》两篇报告，对经济周期和资产价格的关系做过深入的研究。研究表明，资产价格与经济周期有着密切的关系。 泰国房地产泡沫——金融过度自由化结出的恶果 泰国房地产泡沫的成因既有全球低利率背景，但更重要的是金融体系过度自由化和对金融机构缺乏有效监管所致，而外资的进出不仅参与了泡沫的形成，也是泡沫破灭的导火线。泰国的泡沫不仅表现在“价格”层面，也体现在“量”的层面，无论是空置率还是贷款占GDP的比重都超出了合理的范围。 香港房地产泡沫——短期供求失衡及误导的房屋政策 除了同样受全球低利率的影响之外，1997年前香港房地产泡沫与当时市场出现的阶段性供不应求、以及人们对回归以后过高的需求预期有关。1998年以后，香港房地产市场之所以出现了长期的低迷，主要与香港经济长期结构性调整有关，而不合时宜的房屋政策似乎也延长了市场调整的时间。 上海，又一个曼谷或香港 与当年的曼谷和香港相比，上海房地产市场的基本面相对更加坚实，因此短期的价格崩溃不太可能演变为房地产市场长期的低迷。从政策的角度来看，我们认为政府应该吸取香港当年的经验，在增加中低价商品房供应的同时，应该把握好分寸，稳定购房者的心理预期，尽量避免对商品房市场产生过于严重的负面影响。 房价低点可能出现在今冬明春 从4月份起，上海楼市新房成交大幅萎缩，二手房价格大幅下跌，但大多数开发商目前仍旧处于观望的状态，并把这意味着市场的调整仍不充分。随着时间推移，开发商将面临更大的资金压力，在未来6-9个月内，开发商将可能出现较大幅度的全面降价行为，估计房价的低点有将出现在今年的第四季度或明年的上半年。 宏观经济、金融体系和政策环境下的房地产市场 没有任何一个行业比房地产行业更容易受到宏观经济的影响。宏观经济的波动从供应和需求两个方面对房地产市场产生作用。在需求层面，经济的增长或衰退不仅直接关系到人们的收入增长、就业水平，还会影响到人们对未来经济状况的预期，这一些都会明显地影响到消费者的意愿，当然也包括住房消费和信贷；在供应层面，宏观经济的波动关系到各种资源的价格和配置，其中土地是重要的组成部分。在土地总量不变的前提下，对工业用地需求的增加，会减少住宅用地的供给。更为重要的是，经济的过热或过冷都会迫使政府采取相应的调控政策，而这些政策也会对房地产市场产生重大的影响。 其次，房地产行业的发展也受金融体系的制约。一方面，除了开发商的自有资本以外，房地产开发资金主要来源于金融机构的商业信贷。因此，信贷的扩张和收缩会直接反应在房屋的供应上。另一方面，购房者的住房按揭贷款也依赖于银行，而后者可以通过首付款比例、最长按揭年限、按揭利率来进行调节。值得关注的是，国内外的经验均证明了利率的高低对房价有着十分明显的反向作用。 最后，政府的政策也会对市场产生重要的影响。其中，房屋土