2010年株洲山水国际三期2批开盘计划(修改）定计划.ppt

目 录 第一部分 市场分析 第二部分 竞品分析 第三部分 客户梳理 第四部分 定价说明 第五部分 开盘计划 近期房地产市场事件回顾 3.28 金色阳光开盘”抢购”: 共推出187套房源，排号客户约500组，对外“宣称”当日售完！ 事件背后引发的思考 市场是否真如“传说”的热？ 事件背后的真相 近期房地产市场信号的传递 “接力”14天 央媒密集炮轰高房价 自3月28日，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题。央媒的炮轰对房地产市 场和购房者心里也产生了一定的影响。 国务院重要新政（2010年4月15日、 4月18日） 4.15国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 CRIC决策咨询信息系统统计的成交数据全国重点城市成交情况对比 18日，（政策后） 北京成交面积49.852平方米，环比跌34.32%； 上海成交面积40.795平方米，环比跌40.49%； 广州成交面积22.856平方米，环比跌48.02%； 深圳成交面积9.078平方米， 环比跌64.00%； 南京成交面积21.695平方米，环比跌7.04%； 苏州成交面积30.339平方米，环比跌32.84%； 天津成交面积44.560平方米，环比跌22.31%； 武汉成交面积49.255平方米，环比跌1.52%； 重庆成交面积313.72平方米，环比跌1.52%。 新旧政策评估：100万的房产首套、二套房新旧政策对比 背后引发的思考？ 后期市场研判 　市场出现观望 由于这次的政策出台的前期预期很强烈，使得近期很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。 成交量将出现大幅下滑 这次的政策力度很大，因此对市场的影响也会比较大。近期肯定会出现成交量和成交价的下滑，至于下滑幅 度，关键在于银行的政策执行力度 。 短期或将出现退房潮 由于信贷政策的大变动，一些原本准备买房的购房者将受阻于银行，短期内可能会出现一波退房潮 ，另外， 也有客户觉得后续房价会出现大幅下调，就通过违约退房以博预期 。 通过以上思考，对本案此次开盘的心态： 整体市场月度量价走势 株洲各区域市场3月量价走势 市场小结： 2010年3月，整体住宅市场成交面积基本有所上升，达到16.9万平方米，相比2月成交量上涨56.4%。3月住宅价格环比略有下降，但总体仍维持在3000元的单价水准。 原因： 受全国市场热销氛围的大环境影响，株洲的住宅市场同样表现出良好的复苏姿态。 株洲市场第一季度中市场供应量较少，使客户选择空间较小，给客户造成紧张的局面。 部分开发商人为制造房源紧张、价格上涨等热销氛围，给客户造成一定心理压力。 玫瑰名城 金色荷塘 天鹅湖壹号 印象华都 城市风景三期 尚格名城 嘉麒.新城壹号 恒基.莱茵小镇 锦绣江山 经世皇城 竞品小结： 1）客户购买需求：春节后购房热情较高，如：金色阳光：187套房源却排号约500组客户。 2）产品需求方面：3房产品是市场需求主力户型。 3）春节后楼市成交乐观，区域楼盘价格呈不同上涨情况，平均涨幅约10%左右，上涨价格约150—500元/平方米。 4）开发商共性：部分楼盘余房不多，借机大幅度提价，存在一定炒作嫌疑。 如：水岸春天：余房约10几套，对外报价约4700元/平方米， 经世皇城：余房6套，对外报价4500元/平方米 目前VIP卡办理情况统计 后期意向客户开发手段 客户落位分析 储客情况小结 1、产品需求 三房、四房最为热门，客户选择较为集中，大户型房源客户接受度较低，客户群体单一，客户储备量不足。 推案盘点 各栋产品明细 定价思路： 原则1： 市场竞品分析：参照目前株洲区域市场内楼盘价格成长情况； 原则2： 自身产品分析：项目不同的产品根据房源楼层、位置、景观等因素差异化定价。 原则3：根据客户的落位情况进行价格微调。 定价考量点： 影响定价的因素，（定价特定因素）考量重点依次为：位置、景观、采光、楼层。 位置：12幢、13幢作为本案江景房最后2幢之一，因此价格作最大跳升。 景观：一线江景，不可复制性，江景产品实现价格最大跳升。 楼层：主要考虑各楼层采光程度及景观不同，因此以楼层高度为基准，价格随高度的上升而递增。 采光：根据不同房源不同位置的采光因素不同，制定不同的定价。 回顾山水国际价格成长情况 区