九十五年不动产估价概要.PPT

九十五年不動產估價概要 A9635011李欣怡 A9635015黃俊渝 A9635041吳奕勳 A9635045劉士毅 A9635059廖偉廷 A9635060林博文 一、請說明不動產估價中的「供需原則」與「替代原則」如何解釋不動產價格的形成。 答: (一)供需原則 根據經濟學之原理，財貨的均衡價格決定於市場供給與需求曲線。明辨供過於求、價格下跌；求過於供、價格上漲之理，則能掌握價格漲跌之脈動。掌握不動產市場供需雙方的多寡，及相對的關係，基於此供需原則，即能決定不動產價格的形成。 (二)替代原則 如兩件商品效用一樣，即能有相等價值，而產生相同價格，此即「效用、價值、價格」之觀念。欲求取某不動產價格，雖不動產具異質性，惟相同效用之不同不動產對使用者而言即可有替代性。因此欲對勘估標的估價，掌握替代原則運用比較方式即可求取比較價格。此時不動產價格之形成，即基於替代性比較標的之推估而獲得。 二、何謂「土地開發分析」？運用「土地開發分析」估價時，應如何決定適當之資本利息綜合利率？試分項敘明之。 答: (一)土地開發分析定義 指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。 (二)資本利息綜合利率決定要項 土地開發分析之資本利息綜合利率，按自有資金與借貸資金分別計息，其中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。 資本利息綜合利率參考下列公式計算之： 資本利息綜合利率=資本利息年利率× (土地價值比率+建物價值比率×1/2)×開發年數。 勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之1/2部分調整計算，並於估價報告書中敘明。 建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算之。 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。 * * *