中原深圳龙岗新城中海康城花园整体开发略报告139PPT.ppt

重 新 定 义 2 0 0 8 本报告旨在通过对龙岗中心城市场格局的审视与 检索，分析发展商与客户之间的角色变化，以此为 依据，重新定义龙岗中心城和本项目的未来！ 目标 报告思考点 Q1：受90/70新政设限，市场及产品可利用空间均受限制，我们该如何应对？ Q2：未来龙岗中心城海量供应，市场格局突变，我们该如何突破困局？ Q3：拍卖土地，楼面地价成本￥3217元，售价高企，项目价值如何最大化的体现？ 总体开发战略 30％大户型价值最大化原则，入市时机的把握，将最优资源保留至最好时机推售。 报告架构 项目四至 地块分析 地块分析 新政回顾 新政回顾 新政回顾 新政影响分析 新政影响分析 新政影响分析 供需/价格走势 表：中心城历年商品住宅供需与价格分析 中心城主流客户面积与职业状况 中心城主流客户家庭构成及年龄 龙岗中心城主流客户的置业分析 中心城主流客户关注因素 客户来源区域 中心城主流客户梯层图 中心城主流客户特征 影响未来客户群体的演变的几点因素 政策影响情况：90平米占70%将使第三梯层客户需求将得以释放。 区域竞争 区域竞争包括区外和区内的双重竞争关系，竞争层面和范围各有不同，而相同的是竞争程度同样激烈！ 区域外竞争来自于宝安中心区和龙华二线拓展区等关外热点片区的“中心”价值博弈。 区域内竞争则主要在中心城各组团之间产生。 区域价值 发展规划 区域指标 中心城各组团竞争 市场定位 奥体新城对于区域价值的提升 关键词： 国际化规划和配套 市场关注度 奥体经济效应 与关内客户之间的心理纽带 市场定位 项目价值点： 奥体新城中心地段 山景资源 原生态山体公园 超大规模社区 顶尖品牌开发 市场定位 奥体中央 超大规模 生态国际社区 形象定位 雅典，因奥林匹克运动而荣耀全球 广州，有奥林匹克花园生活 北京，有奥运村生活模式 深圳，奥体国际生活模式的先行者 形象定位 国际奥体物业· 城市勋章 『永不止步』的体育精神打开国际奥体生活梦想，与世界同 步呼吸国际气息，对健康生活的热爱与激情，给生命赋予了 永恒的精神意涵！ 开发模式 30％大户型价值最大化原则，入市时机的把握，将最优资源保留至最好时机推售。 开发模式 开发模式 龙岗在售/待售楼盘户型配比 户型定位 首期户型配比建议 以中小户型为先期开发产品的差异化竞争策略。 开发策略（方案一）——市场推导法 开发策略（方案二）——项目推导法 开发策略对比 一期价格建议 中海项目经济效益评价 评价条件及假设 1、参照发展商提供数据，基地面积为380160万㎡，建筑面积土地价格为3247.5元/㎡。 2、单位面积工程造价标准，参照2005年、2006年深圳房地产年鉴数字，确定为在1300~1600元/㎡之间。 3、参照2006年深圳房地产年鉴，2005年建安成本占建设总投资的63.9%。 4、营业税金及附加比率为5.2%。 5、所得税税率为15%。 6、资金投入35%为自有资金，65%为贷款，贷款利率为6.03%/年。 7、无租金收入。 8、按权责发生制计算。 总量条件下 总量 产品规划建议由中原建筑中心提供 项目商业分析 商业优势： 奥体新城规划核心区域内，未来周边商业气氛好； 项目北、东面为住宅区，带来一定人流和消费力； 如意路为奥体区域主要干道，交通通达性较好； 地块临街面长，利于街铺的销售。 商业劣势： 商业体量偏小，不利于商业氛围营造； 地块内山体阻隔商业的连贯性； 目前地块位置周边未形成商圈氛围。 商业定位 商业概念 景观街区，尽显商业魅力 业态选择 深圳中原事业六部 消费者调研结论 30％的消费者购物首选世贸万佳百货，表明类似档次的百货超市较受消费者的欢迎 2. 龙岗消费者逛街频率集中在每月3～5次，但购物金额多在100～200元，表明“少买多次”是龙岗消费者购物的主流形态，龙岗消费者将逛街当作休闲娱乐方式。 3. 66％的被访者有入关购物的习惯，显示龙岗的本地的零售市场不能满足消费者需求。 4. 27％的普通消费者者拥有私家车，特定样本受访者私家车拥有量则为38％(深圳市平均水平为21％），汽车消费市场的潜力巨大。 5. 当地人家庭观念极重，家庭餐饮娱乐消费项目以西餐厅和儿童乐园最受欢迎，提及率分别达到了60%和56% 6. 普通消费者在商务餐饮和娱乐的地点选择上较为多样，主要考虑档次高、环境好的中高档餐饮娱乐设施，粤式口味最受欢迎。 7. 普通消费者在个人餐饮地点的选择上主要考虑口味（84％）和价格（56％），大众化的特色餐饮对他们最具吸引力。 8. 25％的普通消费者表示他们进行个人娱乐消费会首选酒吧，为所有业态中最高。 10.休闲、夜间消费和文化主题最受普通消费者欢迎，提及率分别达到