淮安市房地产市场调查.doc

淮安市房地产市场调查报告 调查者： 调查目的：了解淮安市房地产市场行情，对房地产有进一步的认识。 调查方法：采用抽样调查（实地调查）与间接调查（二手信息收集）相结合的调查方法。 调查时间：2011年6月 调查成果与数据分析： （一）整体市场 供需情况走势 2010年1-12月淮安全市商品房新增325万平方米，成交264.19万，供需比1.23，总体呈现供略大于求，同比09年供小于求有点差距，但和其他一线.二线城市相比，在2010年多次调控的情况下，取得此成绩当属不易，2010年淮安市区商品房主张成交同比09年下降48%。 项目/年份 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 供应量 143.51 181 242.95 280 580 325.3 成交量 136.95 120.83 192.49 202 583 264.39 供求比 1.05 1.5 1.26 1.39 0.99 1.23 2 供应情况 2010年总供应325万平方米，其中12月供应量最大，达到79.24万平方米，以开发区和清河区为主，年底开发商为回笼资金，增大供应量。 淮安市区住宅类商品房每月新增供应量（万平方米） 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 供应量 19.24 7.39 10.58 22.03 26.62 17.06 19.38 11.6 50.5 23.5 38.2 79.24 3 成交情况 截止12月底，淮安市区成交商品房住宅共26331套，面积364.19万平方米，平均面积100平米，2010年成交超过09年销量。 2010年淮安市区住宅类商品房成交套数和面积情况 月份 7 8 9 10 11 12 成交套数 1349 2028 2224 3229 2570 3489 成交面积(万平方米) 14.04 22.7 23.7 36.2 28.8 42.5 2011年上半年，由于国家对房地产的调控继续加强，各项目成交均呈现下降趋势，尤其是新开楼盘，成交量更是创下新底，新政策前，绿地世纪城“日光”到现在的去化80%左右，茂华国际汇开盘仅成交20套等数据表明政策得调控导致楼市逐渐进入冰封，但是价格却一直呈现增长的趋势。 2011年淮安市区住宅类商品房成交量 月份 均价（元/平方米） 面积（平方米） 套数（套） 8 4047.83 120647.17 1102 7 4160.23 328643.88 3024 6 4061.67 454912.94 4216 5 4199.84 336987.59 3059 4 4101.31 316383.77 2923 3 4005.1 322187.18 2964 2 3733.58 384451.48 3561 （二）板块情况 12月份开发区成交量激增，环比增长179%，主要是本月多个新盘上市，如河畔花城，金榜花园，学林雅苑，东冠逸品等项目的热销。 2011年1-5月成交商住土地板块情况 区域 幅数 土地面积（平方米） 土地面积（亩） 成交总价 楼面地价 平均容积率 清河区 15 802823 1204.25 214630 1109 2.41 清浦区 4 230066 345.11 54200 905 2.6 开发区 15 883599.4 1325.39 244660 1324 2 淮阴区 1 7930.4 11.9 890 1122 1 合计 35 1924418.8 2886.65 514380 1171 2.28 一 清河板块 定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势。 区位优势：中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段。 配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域。 强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。 评价：1.清河公寓项目价格最高 2.客群价格敏感度较低，在售项目体量较大，未来供应充足 3.客户层次高，主要来自政府公务员和私营业主 4.中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动 淮安市区新增供应走势 4.26-5.25期间内淮安市区新增商品房32.2万平米，环比4月供应略有增长，主要是随着“金三银四“的退朝和“红五月”并没有显现出往年的热销，相反楼市的调控继续延长，并没有放松的迹象，开发商为了资金回笼的需求，加大市场的供应，通过新品上市刺激市场短暂的辉煌5月份清河区供应量最大，占比达到40%，其次为开发区供应为30%，清浦区5月暂无新品上市，清河区依然是供应最大的板块，主要是其新品上市和大盘项目较多，导致其供应体量的增加，