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市场分析 2004年北京楼市发展的根本动力更多的是来自于市场的需求，而非单方面的市场供应量的减少。其次，是市场供应情况的变化，以及土地成本等因素的影响。 　 市场需求方面：由于奥运效应和北京经济的良性发展，北京已经不再是北京人的北京，而更加成为全国的北京，外地入京购房趋势日益明显。据北京市房地产信息网数据显示， 2004年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到 11.67 亿元。而公寓的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到 45% 。由于北京投资置业环境的改善、奥运会效应等原因，吸引了大批外地及外籍客户在北京置业投资，从而很大程度拉动了北京住宅市场需求。 　　 第二，开发量及开发速度的放缓。将导致2005年房地产市场需求结构进一步促使房价上涨。　　 第三，开发成本的增加。包括土地成本、建筑成本，资金成本。由于拿地的难度增大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线，而走精工路线，导致综合成本加大。银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高。 第四，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，2005年北京楼市的价格(住宅市场)将依然延续今年的形势，呈现上升趋势。 另外，营销已经翻不出新花样，要从产品细节中挖卖点。北京的房地产自始至终归根到底是一个营销的时代。但纵观去年依旧是高手玩产品，庸人炒概念。仅仅靠概念的营销已经被业内看低，不少发展商把更多的精力放在产品创新上。 区域市场分析 根据1994年政府规划，望京的总居住人口将达到33万人，望京居住社区总占地面积860公顷，其中建设用地510公顷，总建筑面积约1000万平方米。体量接近于德国的波恩，这就意味着最初望京就已经被定位为一个中等城市的规模。 作为亚洲最大的居住社区，望京从1995年开始动工，1997年起陆续交用，经过几年的开发建设，社区规模已经初步成型。从四环向北已经开发了包括方舟苑、大西洋新城、望京新城、慧谷金色家园、望京馨园、慧谷根园等不同档次的大型住宅社区，仅大西洋新城建筑规模就有50万平方米，吸纳1万人居住。目前，住宅供应量持续上升，随之带来的需求与消费能力毋庸置疑。 作为亚洲最大的居住区，望京一直是北京高品质住宅区的代名词。在１０多年的发展过程中，望京地区已经形成了相当国际化、都市化的特点，人文气氛浓厚。 此外，望京地区毗邻亚奥、丽都、ＣＢＤ三大商圈，具有独特的区位优势。随着望京地区有条不紊的开发、五环路的贯通、城铁的开通、望京地区主要出入口的改造等硬件设施的完善，望京楼盘必将引发消费者新的购买欲望。由于这些原因，投资性置业者，尤其是二次置业者对望京地区颇为青睐。 据了解，望京目前居住人口有超过一半的居民面临着第二次置业。热销楼盘的购买人群构成也印证了这一点，二次置业者撑起了望京楼市的半壁江山。 目前，购房者整体实力的高层次也在一定程度上支撑着该区域楼市的持续增长。据了解，购买望京楼盘的除了企业的中高级白领之外，外籍人士是又一购房主群体。在他们眼中，目前望京的楼价是极具诱惑力的。处在腾飞中的望京楼市尚有很大的升值空间。 商业的加强 在方圆15平方公里的望京地区，已经有多家国际零售企业准备相继进驻。刚刚开业不久的英国百安居家居店、瑞典宜家家居、法国乐华梅兰超市，3万平方米的标准的全功能宜家零售店，包含宜家商场以及北方区办事处的宜家望京店。规划为5万平方米的沃尔玛超市，计划在2005年投入使用，五环内还有法国家乐福即将开业。 道路的改变 朝阳区今年新修城市道路39条，望京地区将建9条，据悉，望京地区9条道路已经纳入今年《计划》，其中包括望京西路、阜通大街、广顺大街、利泽街以及电子城内部道路———万红路、驼房营路、朝科三号路、望京外环路、东湖路，朝阳区政府希望这9条道路的建设将在很大程度上缓解望京地区交通拥堵，使望京地区得到更大发展。 二手市场活跃 望京地区的二手房市场目前呈现供不应求的状况，该地区二手房所具备的地理优势及成熟完善的社区环境，还有中小户型及板楼结构也是望京二手房的优势。随着困扰望京的交通瓶颈的解决，望京板块已经重新显现出它的活力与优势。特别是随着奥运项目的大力开发，亚奥地区与望京大社区连成一体后，望京必然将成为很多人的首选之地。 二手公寓所具备的地段好、社区成熟等优势日益突出，而租赁市场稳定以及选择余地大也使得二手公寓具有了较高的性价比。80-90平方米的二居室，其租金约为4000-5000元