中原200无锡美新玫瑰大道营销发展之道.ppt

SLOGAN： 精装社区 精致生活 精彩人生 美新二期价格定位： 差异化定位策略：二期首批90平米小户型占总体量的70%，根据目前区域公寓市场的面积推出区间，二期首批的户型配比具有一定的竞争力。 中原建议定价原则： 单价略高于周边项目，走品质楼盘路线，不参与价格战 二期首批销售入市均价建议：5100元/平米（毛坯） 最终二期实现均价：5500元/平米（毛坯） 11240 826 1322 2480 1653 1239 3720 / / 回款金额 （万） 395 30 30 50 60 40 90 70 25 媒体预算（万） 注：5月份开始二期客户蓄水，计划7月正式开盘前蓄水300组。7月正式开盘，至11月实现销售率70%，252套。 销售套数 （套） 月份 / 5月 / 6月 90 7月 30 8月 40 9月 60 10月 32 11月 20 12月 272 合计 二期首批销售回款计划表 蓄水期 第一波开盘期 豪生签约会 第二波开盘期 秋交会 认购期 米罗公园于5月开始正式形象导入，进行媒体推广和客户积累。于7月正式开盘销售。 米罗公园营销策略 以会所为平台开展活动营销 四围营销，体验销售 营销策略 财富增值计划 媒体通道差异化、定向化 差异开局，理念先行 策略一：差异开局，理念先行。 １、借助产品与区域竞争市场的差异化，以90以下的小户型为首批主推房源，进行差异开局。 ２、在宣传方面，强调理念，着重“精装”和“服务”概念，以之作为前期宣传的主要方向，凸现项目与众不同的特色。 策略二：四围营销，体验销售。 （6月完成，贯穿整个销售期） 1、建立美新在本区域板块的主场优势，在二期正式媒体导入后，将项目四围道旗及围板统一更换成二期主题，有效的吸引路过及周边竞争项目客户； 2、建立二期样板体验区（建议靠会所一栋及周边），执行体验销售流程。 3、打造多样性样板房：品质体验样板房+精装修体验样板房+清水涂鸦样板房。 策略三：以会所为平台开展活动营销 1、依托会所和项目广场开展活动体验式营销： ◆ 引进一家健身品牌体验中心，走运动休闲路线，吸引周边白领客户群。 ◆ 塑造项目人气场，建立小型的儿童游艺设备和篮球半场，吸引周边人群的同时充分给看房客户带来浓郁的生活氛围。 2、联动新区企业，赞助新区企业间的运动体验赛事，并针对特定企业推广团购卡模式。 3、新区双公园生活首届美食节。 4、根据客户年轻话的情况，增加与网站开展的活动频次。 5、利用2次房交会平台开展互动与展示。 策略四：财富增值计划 二期产品以中小户型为主，目标客户以年轻化的刚性需求为主，中原建议在正式推广开始后，设立预约日。采取预交定金存单制，自预定日起，直至正式开盘日，凭存单日期每天优惠150元。扩大蓄水客户的有效性和房源的销控。 媒体通道的选择 活动营销 公关活动 节点活动 体验活动 小众媒体 公交广告 直邮 社区展示 短信 文本（DM） 大众媒体 报纸媒体 户外广告 电台 网站 策略五 ：媒体通路差异化、定向化 20 6-7 21路、35路 车身 公交广告 20 销售物料 物料制作 6月之前以别墅为主题 80 4-11 太湖大道/学前路出城路口 户外 10 1次/月 5次 定向高端 直邮 工地围板包装、道旗 50 3月底完成 四围包装 100 活动 贯穿高频次 10 2次/月 直接派发 DM 社区展架 电台 媒介类别 具体媒体 版面位置 发布时间 预算（万） 备注 报纸 江南晚报 A版双通栏 根据节点 30 媒体周形式 交通+经济 12次/天 根据节点 20 高端社区 社区户外 6-11 20 锡山区、新区 短信 贯穿 15 高端数据库 网站 通栏 6、7、9、10 20 高频次软文配合（生活方式） 小 计 395万 二期推广媒体预算表 注：因二期作为一个整体来考虑，故第一批推广费用所占比例较大。 A1版双通栏 竖版双通栏 附：报纸版面投放形式 谢 谢! 1、谁是核心，谁的核心需求会被主要体现 * * * * 二、规划与建筑特色 A-deco(装饰主义)风格 街区立面时尚感 户型以小于90平米为主 一梯（剪刀梯）,对称平面 美国50强酒店管理集团——豪生国际酒店物业 三、物業服務特色 一、强大的后盾支撑 二、酒店化服务理念 三、物业的保值增值 四、准军事化安保队伍 五、敏锐的市场感觉 六、完善的考核培训体系 七、星级化的服务规程 八、良好的市场口碑 九、严谨的品质保证 十、严密的选择模式 四、其他卖点支撑 精装修的产品 占地300亩新城中央公园与美新玫瑰大道只有一路之隔，湖水，树木，草坪，小径，保证了社区内优外尚的生活环境。 位于无锡最有生产力的新城-新区黄金廊道之上，居住