中原三亚海棠湾铁炉港项目物业展建议报告81PPT2009年.ppt

code | # 边界理论——基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论 边界理论与顾问工作的价值保持了高度一致性 项目背景介绍 基于边界理论下的项目个性提练 整体发展战略回顾：顺应市场发展规律，打造以G.M.S强势复合型资源为核心竞争力的附加值高的别墅项目 整体发展战略执行层面下、基于项目个性打造的物业发展建议 高尔夫会所建在球场内部，不占用住宅用地，可控制土地成本 位于高尔夫球场内部，不占用住宅建设用地 各地块的交通通达性具备均好性 临近外部道路，昭示性好 迎合海棠湾区域、铁炉港片区及项目成本控制下私享性打造的内在要求，打造本项目“七星级”豪华会所 区域内在要求：海滨湾中区有七星级酒店群的配套，而南区除国际游艇港外缺乏其他顶级配套 片区内在要求：铁炉港的天然内海资源、游艇、高尔夫、山体等资源均缺乏顶级配套与之相呼应 项目内在要求：成本控制下项目私享性的打造，要求把成本放在最易被客户感知的地方，而高尔夫会所是客户感知度最高的地方 大堂：客户感知度的第一场所，设计上要体现“七星级”的奢华，迎合客户认知的尊贵感 景观开敞空间：客户感知度的第二反应，设计上要增大高尔夫、海景的景观广角，迎合客户的资源满足感 屋顶天际泳池：客户对景观资源感知度的极致反应，设计上要将山、海、高尔夫景观及相关配套融于一体 细部设计：客户感知度的持续感受点，设计上要注重艺术性与欣赏性的结合，富有内涵 涵盖了餐饮、娱乐、商务及商业等配套，服务客户的不同需求，迎合客户的其他感知度 餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度 娱乐配套：要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵，迎合中长期度假客户的艺术感知度 商务配套：满足项目企业客户的商务需求 商业配套：以超市为主，品种种类适中，满足中长期客户的居住生活需要 设计上要以增加难度系数、提高趣味性为出发点，具体障碍可采用沙坑、湖泊、树丛、小桥等 边界地块别墅：设计上可采用单线形设计，使与高尔夫景观实现最佳融合 内部地块别墅：设计上应抬高地势，使后排别墅的高尔夫景观价值最大化 沿高尔夫红线建筑，增大赠送空间的同时，与高尔夫球场联系更紧密 住宅内部的开敞空间：设计上要减小进深，增大景观面，尽量减少空间划分，特别注重大面积玻璃和大面积窗户的设置 别墅沿高尔夫红线布置，必须以大开间来扩大住户的景观面，做到不浪费一丝高尔夫景观 露台的设计有利于增加情趣和观景，扩大生活空间，可以作为观景台让客户享受在高处远眺高尔夫球场的惬意 大面积玻璃的运用，可以充分增加视角的广度，让住户从别墅的不同位置、各个不同角度观看到高尔夫球场 应开发商的需要，前期作为项目营销中心，后期为游艇俱乐部 游艇会在推出前期将用做售楼中心 从设计打造上应该按游艇会所的标准设计，方便后期小改动后就可直接用做游艇俱乐部 作为海棠湾少有的内海避风港，是众游艇停泊的最佳位置 为与整个湾区以及我们项目的高尔夫别墅气质相吻合，售楼中心应以标志性建筑的定位来打造 游艇会建在海上，不须征用土地，可控制土地成本 海上游艇会具备绝佳的一线海景，适合前期作为项目营销中心的需要 建在海上，不须额外征用土地，可控制项目的土地成本 与高尔夫会所相互呼应，易形成项目的重要景观通廊 设计上要注重与海的结合，营造360度海景景观 设计上要成规模，集中式打造，树立影响力；同时，环绕型的游艇码头，易形成海景通廊，加强与海的联系 设计上可采用木质铺装，未来将成为客户到销售中心的第一个海景长廊 修建私家登山道：营造业主的专属尊崇感，增添业主生活乐趣 建造山顶标志性景观塔：创造山体景观面，为项目贴上独特的标签 建造观景平台：依山就势，近可观高尔夫、园林景观，远可观海景，提高山、海、高尔夫等资源的互动性 沿登山道在山体中布置提供驻足空间和休闲活动的凉亭、郊野公园增加登山活动的情趣，最大限度的亲近山体 本项目景观资源包括一线、二线内海景观，一线高尔夫景观，一线山景等 景观轴设置在核心景观节点集中区域，便于项目景观资源的集中展示 景观轴沿C9-7和 C9-6 地块中间区域设置 连接游艇会（海上销售中心）、高尔夫会所、高尔夫球场及山体等核心景观节点 单线型景观轴， 景观面大，将本项目的强势景观资源集中展示 主干道沿景观轴设置，连接高尔夫会所和游艇会 打造“一轴三点三带”的空间布局，实现核心资源与核心配套的最佳复合 北美风格别墅 大量案例证明客户对于北美建筑风格别墅有较高的认同度 北美建筑风格别墅与游艇、高尔夫的融合度较高 北美建筑风格用材以木材和石材为主，适宜滨海建筑，抗腐蚀性较好 建筑立面色彩搭配：深浅色系灵活搭配，稍显厚重，体现本项目的尊贵气质 深浅色系灵活搭配，穿插使用，可以有效减小美式建筑的过于厚重的感觉，但不过于轻浮，体现尊贵感。 浅色系的应用可以给人以舒适，慵懒的感