史上最全商品房买卖合同纠纷疑难问题和审判观点集成.docx

史上最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成作者:贾柱　　时间:2016-07-19　　浏览量 1010　　文/潘军锋 江苏省高级人民法院来源/法律适用转自/天同诉讼圈 一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征。（一）因商品房销售模式引发的变化一是商品房买卖标的发生变化。之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。交付标准以及质量合格标准相应发生变化,由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。二是出现商品房与物业服务的混合合同。在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。三是售后包租等新的销售方式逐渐增多。售后包租由于事先收取房款。其后经常出现租金难以支付的情况,容易引发群体性的拖欠租金纠纷。四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。除开发商自行销售和商品房包销外。商品房代销的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。（二）因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现退房潮现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。（三）因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多一是房地产调控政策影响合同的履行。因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。购房人要求解除合同,出卖人主张违约责任。二是借名购房等规避调控政策的情形增多。购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。通过借用他人的名义购买房屋。而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。购房人拒付或要求退还中介费纠纷。此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政引发纠纷。二、《商品房买卖合同司法解释》的既有规定与其他法律法规有冲突时如何适用？（一）预约与本约的界定不明《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?司法实践对此问题态度不一，]我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。无需13项内容全部具备。理由如下：1. 合同法司法解释明确了合同的必备要件。《合同法》解释（二）规定“:当事人对合同是否成立存在争议。人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。2. 商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。3. 具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。（二）欺诈惩罚性赔偿规定与消法的融合《商品房买卖合同司法解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任,该规定与2013年新修订的《消费者权益保护法》的3倍罚金的规定并不一致。由此产生的问题是,《商品房买卖合同司法解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调？焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大。如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛。可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定。（三）房屋交付标准与物权法的融合《商品房买卖合同司法解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点。该条制定时我国尚未颁布物权法。因此,《商品房买卖合同司法解释》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下,已经不符合现行法律的规定。而且《合同法》第142条也做出了风险承担的规定。由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折