2016不动产抵押法律体系过程风险案例分析-上海土地估价师协会.PPT

现房——风险点3：违章建筑、临时建筑 4. 超规划建设，无法取得产权证书 广源大厦，北京西三环紫竹桥东北，超规划建设一层半，无法取得产权证，中国银行北京分行购置房产 金融街投资广场，XX银行购置房产 估价对象为独栋别墅，经勘查属业主重新翻建，与房产主管部门发证机关测绘不符，属于违建 未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的 不予办理抵押登记 违反估价合法性原则，无法测算其抵押价值 现房——风险点3：违章建筑、临时建筑 改变用途---居住改办公 实践案例：住邦2000 规划用途：住宅 实际用途：办公 风险点：受到限购政策的影响，有住宅购买资格的人群，都不愿浪费指标购买该类房产。 与同区域住宅相比，价差达40% 现房——风险点4：变现受到限制的抵押物 5. 列入征收范围 《城市房地产抵押管理办法》 第三十八条　因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。 第五十一条　因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 6.商业物业是否可持续经营 太平洋百货与北京盈科中心、卓展中心解约 美罗城与东四环百盛购物中心解约 华润超市西直门店关店 序号 项目名称 地址 房产交易情况或商业活跃程度 备注 1 万博汇淘宝广场 北京西客站南广场地下 项目无明显成交案例，商业萧条，处于商业转型期 项目位于西客站南广场地下，2009年5月投入使用，因客流稀少，至今商场处于半停业状态，主要出入扶梯、电梯均处于停运状态，项目整体90%以上的空置率 2 明天生活馆 汤立路218号 项目三层以上规划用途为办公，实际多用于居住，1至2层商业部分鲜有成交，一层临小区道路商铺尚能维持基本商业活动，二层商业楼内内铺无客流，商业萧条 二层楼宇内铺90%以上空置，楼宇不临街，商业萧条，铺面多处于毛坯状态 现房——风险点2：商业物业是否可持续经营 可预期的政策风险 商业转型： 2014年“两会”后关于“动批”、“大红门”服装批发集散地将被搬离北京市的消息已被公布，虽然目前无搬迁“时间表”，但以上商圈内的商业项目势必会受到影响。 以“动批”、“大红门”为代表的被首都功能所淘汰的选项，未来将逐步脱离首都经济，与之相关的房地产商业项目在其退出后如何利用就显的极其重要，如利用不佳其商业价值将会大打折扣，这种商业转型所带来风险应该引起关注。 动物园商圈 木樨园、大红门商圈 风险因素：商业转型 地下室常年积水（水深1.5-2米） 因积水对建筑物地基的常年浸泡，抵押物无法实现其使用功能，影响其建筑物安全 抽水后重新做防水之后恢复使用功能，风险可控 7.房屋质量的影响 * * * 抵押的法律特征： 1.担保物权；2.是债权人或第三人的财产上设定的担保物权，3.不转移标的的占有，4.就标的的交换价值优先受偿的权利 从属性、物上代位性、不可分性 物权法定： 试点涉及突破《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条等相关法律条款，由国务院按程序提请全国人大常委会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。 * * 土地使用权抵押评估的关键事项 权利类型 价值定义 * 十八届三中全会 建立城乡统一的建设用地市场 目标，同地、同权、同价 问题：集体建设用地权利内涵的界定 * 东升科技园是北京市首家以“中关村”命名的乡镇科技园，是由东升镇自主建设、所有权和收益权归全乡镇农民集体所有的科技园区。 * 十八届三中全会 建立城乡统一的建设用地市场 目标，同地、同权、同价 问题：集体建设用地权利内涵的界定 * 十八届三中全会 建立城乡统一的建设用地市场 目标，同地、同权、同价 问题：集体建设用地权利内涵的界定 * 现行《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），关于土地抵押估价的章节已被取消。。 土地使用权是以正常市场条件为基础的，其权利特征是出让土地使用权。但这样的定义比照国际上通行的市场价值定义，没有明确说明正常市场条件的详细定义。 * * * 抵押物的利用可以产生收益，收益用于为借款进行担保。木樨园商城，30年长租，摊位租金已经收完。某地，地下车库，不办产权，没有转移产权，但车位已经销售。 法律允许转让：经济适用房、保障房、自住房，年限内转让的限制。 作为抵押财产的不不动产必须是能够转让的财产，因为只有这样才能实现担保的目的。法律不允许转让的不动产，主要是指禁止流通的不动产，如土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权