《店面的选址》PPT课件.ppt

　(8) 八年内有何变化 店址的选择要搞清楚城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。 经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。 五 有关的概念 1、商圈的定义 商圈”即以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。交通条件、地形和地域风光、顾客各层的活动特点和顾客的收入状况都是决定商圈好坏的因素。 。 2、确定商圈的意义： 通过商圈调查，可以预估店面座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。 3、商圈的分类 （1）一般的分类： 成熟的中央商务圈:第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都会去 成型的商圈:一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人. 社区型商圈:的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。 （2）商圈以区域大小的分类 邻近中心型: 其商困的设定大约在半径200—500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。 ??地区中心型: 其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。 大地区中心型: 此为地区中心更广的商圈。 ?副都市型: 通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地 ? 都市型: 商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。 (3) 商圈的设定： 徒步为主的商圈: 徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。 　 车辆动线为主体的商圈: 例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。 商圈的特性（以开设便利店为基础） ? 1．住宅区 ??? 住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。 ??? 2．教育区 ??? 教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。 ? 3．办公区 ??? 办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 ? 4．商业区 业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。 ? 5．娱乐区 ??? 娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。 六 租铺的策略 1、 ★接手转租店的注意事项： (1)在和转租人谈判时，不要轻易相信转租人生意之外的理由，贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么，你都应设想他们是因为经营失败而转让的。 (2)找出导致他们经营失败的原因，是行业原因，还是经营失策等等。通过实际调查分析实质性的答案（自己观察，走访他原来的员工、附近居民及同行）  (3)如果你要整体接手积压货物较多的店，最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已不具有原来的价值，甚至可能是一文不值的死货，不要以为转租方大降价你就占了便宜。存货太多，既使流动资金减少，还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。(4)如果你确定已经找到原因，不管你改不改变原有的经营行业，你都必须在经营上重新定位。 （5） 杜绝二手房东 ??? 在租店面的时候，尽可能找到店面的原始所有人签约；因为经过层层转手的店面，无论在费用上还是以后的续约问题，都会有较大的隐患。 （6）慎租过堂店 ?? 所谓过堂店是指店面门口部分直达门尾，形成一个通道的店面；这样的店面往往会补充顾客认为是一个通道，而忽视了店内陈列的货品；另外，过往的行人太多，不仅影响了正常顾客的选购，还给营业员介绍货品带来比较大的干扰，影响营业业绩；再次，容易造成货品的丢失，造成营业外损失。 （7）不要贪图便宜的房租 ??? 如果原店主开出明显低于正常市价的房租，那么你也要小心了，或许是店面的产权，或者店面的债务有问题，不宜就是短期内拆迁的可能性也要考虑。 2、　★租铺谈判的注意事项 （1）店面情况调查 在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免上当受骗。 （2）房东背景调查 （3）房租价位谈判 （4）在谈判中，缴付房租的方式很重要 3种方式：缴付房租有按月结算、定期缴付、一次性付清 有的店面定下的是一年或两