潍坊市房地产市场分析.doc

潍坊市房地产市场分析 ? 第一章? 潍坊概述 一、地理位置 二、行政区划及面积 三、城市经济 四、城市规划 第二章 城市规划与投资环境? 一、潍坊城市结构与发展方向 二、潍坊市宏观环境分析 三、潍坊市城市发展远景规划 四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境 五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位 第三章? 潍坊房地产市场分析 一、潍坊市房地产发展概述 二、潍坊市房地产市场状况 三、二手房交易分析 四、2004-2007年前三季潍坊在售楼盘销售情况走势分析 五、项目所在地块调查情况 结束语 ? 潍坊市房地产市场分析 ? 第一章? 潍坊概述 一、地理位置 1、综述 潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。 地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市2006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。 气候温暖，四季分明。潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。 2、基础设施完善 潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100％，居民生活燃料气化率达90.03％。 3、经济实力居山东省第四位 按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。 小结：潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。 二、行政区划及面积 潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。 小结：潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。 ?三、城市经济 1、地区生产总值 全市经济健康协调快速发展，经济结构进一步调整。初步核算，2007年潍坊市生产总值(GDP)完成2056.02亿元，按可比价格比上年增长15.8%；其中第一产业增加值237.54亿元，增长2.7%；第二产业增加值1194.67亿元，增长16.5%，其中工业增加值1100.25亿元，增长17.7%；第三产业增加值623.81亿元，增长19.6%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0. 3、9.8和5.7个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到23349元（按年末汇率折算为3196美元），比上年增长15.0％。产业结构调整取得新进展，一、二、三产业的比例关系由上年的12.31：58.15：29.54调整为11.55：58.11：30.34。 2、财政收入 地方财政收入突破百亿元大关。2007年，全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%，市本级及15个县市区（市属开发区）全部实现了财政收支平衡，全市已连续21年实现财政收支平衡。 3、居民收入 1）潍坊市人均GDP及增长情况 2005年人均GDP达到17279元（按现行汇率折算为2141美元），2006年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%,2007年全市完成人均GDP达到23357元，按可比价格计算，比上年增长15 %。 2）潍坊市人均可支配收入情况 城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%,2007年城区居民人均可支配收入达到13716.23元，再创历史新高，比上年增加1870元，增幅高达15.8%，创下近五年来的最高增幅。2008年1-5月城镇居民收入保持两位数增长，全市城镇居民人均可支配收入为6667.7元，同比增长15.1%，居民消费性支出4373.3元，同比